Fundman睇市：中國海外快到出頭之日

升咗六日，港股狂牛終於肯停一停，抖一抖，恒指尋日跌253點，收報24,710點。拖累大市回軟的客觀條件唔少，一來幾隻內銀股供股權即將出籠，部分不能參與供股的基金，或者一啲唔想再加碼的外資策略股東，都有可能會先作套戥，加深股價調整。除咗內銀股腳軟外，恒隆地產（00101）及信置（00083）連環批股，亦嚇怕唔少地產股捧場客，尤其市帳率高的新地（00016），被視為有機會成為下一個伸手的對象，結果尋日隊到day low收市。

自從伯南克八月底突然表示會有QE2推出以來，美元首當其衝，但值得留意，十月中美匯指數跌到76水平後，經已有少少唔肯再跌嘅迹象。到底今次匯市會唔會走在股市之先，早幾日出現轉勢訊號？看官們不妨加倍注意。

昨日早上睇到一份投行的內地消息總結，其中有一段吸引到筆者注意，內容大致話國家有關部委，正着手制訂相關管理辦法，當房價出現較大幅上漲，只要經省級人民政府同意，省級物價部門可以直接出手限制商品房銷售價格，包括直接限制利潤水平。

調控樓市事倍功半

以行政手段干預樓市，確係「概念嶄新」，但到底商品房佔全國物業總量多少，影響力多大，手頭無數據，可是樓價狂升，除了係發展商謀取利潤最大化之外，還有極多其他因素造成。宏觀地睇，內地資本帳一日唔開放，熱錢無其他分流途徑，只能在磚頭與股市之間塘水滾塘魚，而且，物價升幅遠遠高於息率，嚴重的通脹預期及負利率持續，都會令投資市場泡沫化加劇，要單靠稅制或者干預等零星手段壓抑樓價，只會係事倍功半。

講開內房股，龍頭中國海外（00688）剛發表了十月份銷售數字，實現房地產銷售額72.4億元，銷售面積60.9萬平方米，比去年同期升79.9%及71.6%。累積首十個月實現銷售則達533.4億元，同比升25.5%，累計銷售面積420.4萬平方米，則減少3.5%，可見銷售額增長主要來自單位房價上漲。

今日中海已是不折不扣的全國地產龍頭企業，回顧首十個月，長三角地區（上海、寧波、蘇州、杭州、南京）佔總銷售額24.4%，環渤海地區（北京、天津、濟南）佔15.6%，北方區（瀋陽、長春、大連、青島）佔約29%。

內房股很喜歡訂全年銷售目標，儘管筆者認為賺錢能力及土儲是否足夠，方是投資關鍵，但也入鄉隨俗，以目前420萬平方米的銷售樓面，只差大約60萬平方米，或者12.5%，就可達到全年480萬平方米的目標，看來問題不大。

估值接近歷史下限

大行估中海今年全年賺86.1億元，明年賺102億，預期市盈率分別為16.1倍及13.5倍。回顧過去五年的歷史市盈率介乎11.3至36倍，一一年市帳率2.4倍，同樣接近歷史區間2至7.65倍的下限水平。

中海股價今年悶死唔少捧場客，比年初只升得3.6%，股價正為高昂溢價作出漫長的修正期。睇番過往四年，這間公司的資產淨值及純利，分別增加了3.86倍及2.87倍，即使未來四年打個七折，現價吸引力正開始出現，揸中海唔怕畀多點耐性，這落後內房股應該快到出頭天。