投資SUN角度：買地產股 好過買樓

政府十月份公布非本港居民及公司名義買樓要繳付15%買家印花稅，辣招當堂嚇窒樓市，成交量急降。有銀行表示，十二月份樓宇按揭宗數大減五成，十二月首二十一日，一手私樓及二手住宅註冊宗數合共2,649宗，較十一月的7,197宗足足減少63%。

不過，這個由供求失衡所衍生的地產大牛市，在低息環境的推波助瀾下已走了十個年頭，美國失業率一日唔跌，低息政策都唔會改變。而按入息中位數，現時港人供樓負擔約佔收入一半，遠遠不及一九九七年逾八成水平。

政府十月公布買家印花稅後，樓宇成交宗數減少，銀行按揭部門為爭生意，開始調低按息。供樓成本低，直接支持了高樓價，除非息口期望改變，利率進入上調周期，樓價才有機會出現急挫的誘因。

樓價愈升愈有，但本地地產股卻走勢背馳，股價較其資產淨值折讓幅度達歷史高位。恒基地產（00012）今年低位37元，不到每股資產值的一半，反映熊市時，投資者要錢唔要貨，資金避走防守股。

五大地產商長實（00001）、新地（00016）、恒地、信置（00083）及新世界（00017）的股息率約是1.8至3.2%，不屬高息之類別，發展物業的收入有周期性，就算地產商都持有唔少收租物業，其防守力始終不及靠收租且收益幾近全部派發的房託基金（REITs），令領匯（00823）由○八年十月的8元樓下持續攀升至今年十一月的43.1元才見頂。期間五大地產股只大致反彈一倍多，只有新世界因公司業務整頓，估值獲重新評定，股價反彈近兩倍，不過，跟房託基金比較，仍然大大跑輸。

市場風險胃納提升

到一三年，樓市未必一如部分大淡友所想，即時轉勢，但十年地產大牛市要再向上突破，阻力巨大，因政府話到明，樓價再飆將再出招。不過，樓價不再瘋狂飆升，都唔代表要急跌，在環球經濟復甦及A股谷底反彈推動下，熱錢流入，投資者風險胃納提高，在市場逐步消化了現有的辣招及樓宇供應等因素後，地產股的資產折讓可繼續收窄，未來可望跑贏靠收租的房託。

本地地產股估值唔算貴，且業務多元化，如長實的資產值中，香港起樓部分實際得13%，和黃（00013）等上市公司權益佔去了53%，股價受本地樓市影響有限，若然只有兩種投資可揀，買樓定買地產股，筆者認同四叔名言︰「買股好過買樓」。