財星Column：房價愈調愈高 宏觀調控失敗

從國家統計局公布的數據來看，十一月份有七成以上城市的房價環比又上漲了。也就是說，年初政府訂出房地產宏觀調控目標是「讓住房價格回歸理性，回到絕大多數民眾有支付能力的水平上來」，但實際上房價不僅沒有在高位下行，反之上漲了。也就是說，如果房價上漲，今年房地產宏觀調控基本上失敗。

房地產宏觀調控失敗，不僅在於今年穩增長的政策打斷了國十條以來整個房地產宏觀調控的進程，也意味着當前政府房地產政策的信度完全喪失。如果後一種情況發生，未來房地產宏觀調控所面臨的困難與問題將更多，處於高位的房價要想得到調整更是難上加難。

房地產宏觀調控為何會完全失敗？房價為何會愈是調控會愈高？為何房地產宏觀調控會朝反方向而行？

一是早幾年只是叫着對房地產宏觀調控態度堅決，但從來就沒有出台過行之有效遏制住房投機投資的政策，只是虛張聲勢。特別是不少強勢的政府行政干預房地產宏觀政策，更是一個個被市場及地方政府托市擊得粉碎。二是這幾年房地產市場早就看准了政府的意圖，即政府不會以犧牲GDP的增長而讓房價下跌。這幾年，民眾早就看到，只要房價下跌影響到GDP增長，房地產宏觀調控政策馬上就會中止或逆轉。二○○八年是這樣，今年上半年的情況也如此。本以為國十條之後，國內房地產宏觀調控政策會有一個根本性的轉變，房地產政策也會真正的讓房價回歸合理水平，但是今年上半年的穩增長政策出台，同樣把這個幻想擊得粉碎。

地方政府推波助瀾

所以，從今年五月份以來，房地產宏觀調控剛剛有點起色的房地產市場，由於穩增長政策的出台，就開始出現全面逆轉，住房銷售量升價漲，特別是一線城市又出現所謂「搶房潮」。在這種情況下，不僅房地產開發商不會把住房價格降低以價取量，反之又會重新捂盤推高房價，而且二手房市場看到整個住房市場預期轉向，房價坐地而起，更是讓不少購買者驚恐地湧入市場。

地方政府同樣是推波助瀾。各地方政府一方面對現行各種破解房地產限購政策視而不見，從而使得那些所謂最為嚴厲的限購政策，項項都失效（比如北京市的限購政策，所起到的作用便十分有限，許多人只要支付少許的費用，就可以獲得購買資格，北京也而由此形成一個獲得住房購買資格的產業鏈）。

另一方面，地方政府也在千方百計地出台各種政策來阻礙房價下行。比如讓普通住房的面積標準放寬，讓住房公積金供貨標準放寬，甚至於一些城市出台資助購房者的政策等等。作為一個仍然是以投資投機為主導的市場，這些政策出台，會嚴重干擾市場預期，會讓市場認為政府不願意看到房價下跌，總是會採取不同的政策來托市。

更為重要的是，住房市場本來希望新政府上任之後，對當前問題如此嚴重的房地產市場，會通過有效的政策來調整。但是，從最近中央經濟工作會議的文件來看，儘管強調了房地產宏觀調控政策不動搖，但是沒有落實到「房地產宏觀調控態度堅決性」的具體政策。而且城鎮化作為未來經濟增長的動力，市場同樣會聯想到，城鎮化很重要的一個方面是城市空間擴張及住房大量建造，在這種情況下，國內住房市場的房價也就容易漲起來了。

總之，無論是要讓中國經濟健康持續發展，還是要讓城鎮化成為經濟增長之動力，遏制高房價是必然的，否則這兩個方面都不可能。因為，早幾年房價的飆升，就把住房價格頂在天花板上了，國內絕大多數居民都沒有能力購買當前價格水平的住房，如此絕大多數人的民生從何而來？擴大內需從何而來？城鎮化從何而來？對於這些問題，新一任政府決不可掉以輕心，否則中國經濟又會走上前幾年老路。