Fundman睇市：利豐估值高企有道理

港府通過發展南港島及觀塘延長線，港鐵（00066）按慣例獲得上蓋物業發展權，補貼鐵路建設開支，估計港鐵土儲會獲得520萬方呎可建樓面，相當於目前土儲量一成，大行同佢計數，以現時樓價及未來物業分紅，好可能高過兩條新支線發展成本的124億及53億元。美銀美林估計，項目令港鐵每股資產值增加1元左右，股價現時較一一年資產淨值折讓24%，高過15%的歷史平均值，維持買入建議。

本地銀行貸款比率開始回升，水緊下紛紛調高按揭息率，不過樓價依然升唔停，千呎以上物業呎價超越九七高峰一成五，假如將指標屋苑十四年的折舊一併考慮，樓價實際較當年高出更多。最近溫州豪客斥3億銀掃入西九龍分層單位，港人看在眼裏，自然不是味兒。

今日香港樓市唔再係700萬人市場，內地豪客買樓團鍾情的溫哥華、多倫多及北海道房地產市場，都有類似情況，歸根究柢，內地股市炒唔起，樓市唔准炒，但多年來中國經濟增長強勁，民間累積龐大財富無出路，惟有四圍搵地方使錢，情況有點似上世紀八十年代日本人狂掃加州地產一樣。

地產股升勢受限制

樓價重返九七年高位，可是地產股股價距離○七年高位仍有段距離，恒生地產股指數現時報29,065點，比○七年高位40,024點低足兩成七。即使李超人連番增持，長實（00001）現價118.8元，仲比○七年的159.5元低兩成五；四叔出錢出力行使公司輪，以高於市價加注，但恒地（00012）現價51.3元，仍比○七年高位低三成五。究竟係地產股股價太低抑或樓價升得唔合理？兩種睇法市場上各有支持者。筆者同意地產股現水平下跌風險相當有限，買樓不如買地產股，但不得不承認，在新樓落成量普遍持續偏低下，內地發展仍在起步階段，單以營運收入，香港地產商估值合理但未至於極便宜，這情況多少限制了股價的應有升幅。

利豐（00494，臨時代號02909）1拆2，股價升0.47元報19.12元，折合舊價38.24元。公司前日公布人事變動，主席馮國經明年退任，由胞弟馮國綸接棒，以管理層卓越往績，消息對長遠發展影響有限，反而在一二年特首選舉年前有此舉動，好難避免使人聯想馮氏依然有從政的興趣。

目標三年盈利倍升

日前巴菲特透露增持萬事達卡，筆者估計同睇好美國消費信貸有關，利豐是其中1隻下半年應加倍留意的股票。過去五年，北美市場佔利豐生意額62至72%之多，美國消費市場好壞，對業績舉足輕重。早前管理層為一一至一三年，再定新三年目標，計劃將核心經營溢利由去年的7.3億美元提升一倍，至15億美元，雖然分析員對利豐過去兩年撇除購併額外收入後的核心增長未算太滿意，令利豐近幾個月股價持續調整，由一月初高位25.975元（經調整後），跌逾二成六。

很少本地上市公司，夠膽作出這類中長線的預測。不過，以利豐在供應鏈管理的多年歷史及業務規模，筆者並不懷疑其準繩度。事實過去利豐給分析員的營運指引及目標，提早達標居多，亦係估值長期高企的箇中原因，現在看來三十四倍往績市盈率唔平，但如果三年後業績真的翻一番，回到十七倍，相當於未來三年平均增長有25至26%，對長線投資者而言，現價可以諗吓。