Fundman睇市：置富產業坐定等收租

內地股市開始有企穩迹象，滬綜指升40點，報2,749點，乃近一星期收市高位，除了內房之外，大部分股份表現唔錯。

內地樓價愈㩒愈升，終於逼中央推出第三輪壓抑炒樓措施，將第二套房首期比例由五成調高到六成，並且將按揭息率定於指標利率的110%，措施似乎都係針對非自住嘅投資者而來，但史提芬懷疑，畀得起五成首期嘅買家，畀六成有幾大分別？上海同重慶推出房產稅措施，內房股短期沽壓較重。

今日中國樓市大旺，講來講去，係因為高通脹下錢唔值錢，迫使更多投資者捨現金取實物，加上多年的經濟強勁增長，民間財富盈餘過剩，人民幣升值預期，以及海嘯後的過度寬鬆貨幣供應造成。打擊炒樓的措施，假如沒有其他疏導熱錢的政策配合，恐怕只會治標唔治本，打壓完兩三個月，市場又會再炒過。

芬佬唔願坐貨過年

港股昨日表現令人失望到極，早市一突破兩萬四樓上，立即如失速火箭，最後倒跌收市，就算大市成交稍為回升到700億元都無用，基金經理一彈就減一彈就減，似乎都唔太願意坐貨過年，大戶同散戶惟有一齊摸住舊石頭過河。

去年以介紹形式上市的房地產信託基金置富產業（00778）公布全年業績，截至去年十二月底止，可分派基金單位持有人收益4.065億元，按年升20.3%，每基金單位分派24.35仙，比○九年的30.2仙下跌19.4%。分派不升反跌，主要受○九年十月供股收購資產，基金單位的加權平均數目，由10億增至16.67億攤薄所造成。期內，每基金單位資產淨值6.18元，較前年的5.32元，升16.2%。

置富收入主要來自香港14個商場的200萬平方呎零售樓面及1,660個車位，商場主要在九龍及新界區，去年底的出租率達98.7%，平均呎租28.7元，去年平均續租租金有10.8%升幅。老實說，筆者對這些數字有點意外，亦可見香港零售商舖租金上升勢頭，並不單是集中在一線核心地段，周邊商場表現同樣唔錯。

淨回報率達5.85厘

股神話買股票，最好當自己經營一檔生意，假如把買房地產信託基金，看成買樓收租一樣，基金單位應佔資產淨值103.3億元，產生5.96億元的淨收入，等於買一個5.7厘毛租金回報的物業一樣，而且現價4.16元，比資產淨值6.18元折讓三成二，計埋折扣落去，等於租金回報8.6%，減去融資成本及商場翻新保養的資本，最後分派仲有5.85厘，其實比買樓收租收3至4厘，仲更加乾手淨腳。

置富未來有冇大升機會？這類收息後大部分用作派送的REIT，基金價格跟隨租值變動多於資產價格變動，假如一心想「炒樓」而非「收租」，未必太啱閣下胃口，但置富是本地房地產信託基金中，財務槓桿比較低的一員，淨負債大約兩成一，上市後管理層也不厭其煩多次提醒投資者，正在尋找收購機會，擴大租金收入來源，相信一旦落實，對基金單位價格，會有一定的正面刺激。