Fundman睇市：恒隆地產 配股時機準

個市升到癲晒，恒指五個交易日合共升咗1,780點，通街都係股神。周五、六、日出街食飯，愈貴嘅食肆愈無位，令人回想十三年前回歸前夕股樓兩旺的光景。

美國聯儲局上星期議息會議，落實斥資6,000億美元買國債，期望透過QE2刺激金融市場，製造財富效應，從而推動消費，令就業市場谷底回升。可是，到底整個經濟鏈循環要幾耐？筆者無具體數字，唯一可以肯定的，未等到美國失業率由目前的9.6%，回到海嘯前的5至7%水平，股市已被鈔票洪流所淹沒。

香港地產發展商向來善於計算，是最出色的機會主義者，眼見基金經理手上有錢無嘢買，於是趁機伸手。恒隆地產（00101）股價創歷史新高的同時，上星期宣布配售2.94億股，每股37.48元，集資淨額109億元，作為發展內地業務之用。

香港地產股要取得資金以囤積土地，從而享受資產價格攀升，方法唔多，一係做到新盤貨如輪轉，可是以香港土地供應之緊張，並不容易做到，惟有把握時機印公仔紙，成本亦最低。故除恒隆地產之外，新地（00016）及信置（00083）過去十年，都分別曾經批股兩次。

好價難逢唔批就笨

回顧恒隆地產過去十年來，今次係第三次配股，頭兩次分別在○六年十一月及○四年十一月，配售價是12元及16.3元，當年年終資產淨值每股分別係9.7元及11.9元，分別相當於配股價的1.23倍及1.36倍，巧合地今次也選十一月，37.48元的配股價，是一○年六月底止每股資產淨值的22.3元的1.68倍，這樣好價，確係機會難逢，唔批就笨。

但教筆者感困惑的，仲係到底配股所得的109億元，未來可以為股東提供多大回報？事實上，地產股業績，已經因會計制度中每年的重估資產盈餘而被擾亂，以去年恒隆地產的222.56億盈利中，有212.34億元是重估盈餘！而且，恒隆地產和一般地產發展公司有別，其賣樓時間表往往不容易為外人所拿捏，集團近年亦已不在香港增添土儲，只賣多年前落成的貨尾。勉強來說，就當集資所得全部用作投資收租物業，集團六月時投資物業帳面值809.6億元，毛租金收益45.4億元，回報大約5.6厘，按此粗略計算，109億元未來一年可提供不少於6.1億元的毛租金，約等於一一年預測盈利的9.8%。

掀抽水潮言之尚早

姑勿論點，除咗炒資產價格上漲，由盈利及股息回報，本地地產股的吸引力或許不及領匯（00823）等純收租派息股，以恒隆地產為例，一一年的預期市盈率為24.4倍，遠高於過去八年平均的14.8倍。

大家可能更感興趣的，本地地產股會否掀起抽水潮？目前，新地及信置股價，分別是一一年預測資產淨值的1.47倍及1.34倍，較具批股錢搵錢的誘因，至於長實（00001）及恒地（00012）則只分別為1.16倍及0.92倍，前者大股東仲增持緊，後者更有折讓，故相信批股機會更低。

可是，留意○七年以150.75元及19.576元接咗新地及信置的，仲差少少至返到家鄉（未計所收股息），以兩華資家族的作風，應不致於對多年捧場客落井下石，因此說掀起抽水潮，似乎未係時候，除非短期再掃高一至兩成則另作別論。