政壇：小氣候：居屋隱藏道德風險

房協推出由置安心計劃變身的居屋綠悠雅苑，連日來市民參觀示範單位和領取申請表格十分踴躍，雖然有批評其間隔欠佳、管理費過高等問題，但相比市面同類面積的新落成私樓，折讓價達三成，對大多數有心置業的中等收入家庭而言，始終具有吸引力。房協估計申請超額約十倍，其實已很保守，特別是特區政府兩個多月前再推兩辣招壓抑樓市的效果，近日漸見減弱，各區樓價微跌之後，有回穩迹象，一旦市場累積的購買力再次釋放，樓價可能再展升浪，不少中等收入家庭擔憂愈遲上車，樓價愈貴，這種心理預期，將會推高入表申請的數目。

綠悠雅苑申請踴躍的另一個原因，是入場門檻與白表免補地價購買二手居屋資格看齊，均是家庭入息上限訂於四萬元，房協估計全港約有二十七萬戶中等收入家庭符合資格，至於當中有多少個家庭欲圓置業夢，綠悠雅苑最終接獲多少個申請，可望對特區政府制訂未來的居屋供應量，以至長遠房屋發展策略，均有啟示作用。換言之，綠悠雅苑已成為梁振英政府復建居屋的先導計劃，有助評估中等收入家庭的潛在置業意欲。

據特區政府規劃，未來五年約供應一萬七千個居屋單位，首批單位最快也要到一五年才能交樓，期內會按居屋的落成次序，提早接受申請，等於買樓花，讓中籤家庭提早上車，紓緩對無法置業的憂慮。撇開公屋家庭交還單位換購居屋的需要，房委會上調白表家庭的入息上限至四萬元，當然讓更多中等收入家庭有機會上車，但以綠悠雅苑一個五百一十萬元單位為例，月入四萬元家庭申請九成按揭，以現時利率和二十年分期計算，每月須供款二萬四千元，已超越供樓支出不多於家庭總收入五成的規定。

雖然上述例子極端，估計不少中籤家庭會動用部分積蓄減低按揭成數，避免供樓支出太沉重，問題是一旦加息周期重臨，將會快速抵銷上車家庭原來的供樓負擔能力。事實上，包括財爺鬍鬚曾等多名財金及房屋政策官員，每次回應市民應否置業的問題，除了一貫視乎個人負擔能力的說法，另一個統一口徑就是低息環境不會長期持續，當外圍經濟回復增長，恢復加息周期，到時可能影響市民的供樓能力。

以近期美國的經濟情況評估，下一個加息周期可能在一五年來臨，正是特區政府開始大舉推出居屋應市之時，已購買居屋樓花的中等收人家庭，到時供樓負擔將更形沉重。特區政府為協助中等家庭置業，大建居屋，讓更多中等收入家庭上車，隨時變相誘使大批家庭提早墮入加息周期陷阱，協助置業製造道德風險，官員總不能一句市民自行衡量負擔能力就了事。