慧眼睇市：揀低負債內房股

假期前夕，個別板塊走勢不俗，當中以內房股走勢較凌厲，現時在港上市內房股眾多，如何從中選擇一些較有投資價值的股份？

還記得眾安房產（00672）主席施侃成於業績公布會上道出，現時內地房地產市道已大不如前，過往資金回籠由買地、策劃、建築以至銷售，年期最少要四年。現時資金緊絀加上市場平價土地眾多，發展商加快推盤速度，資金回籠大大減至兩年期以內。然而，去年內房銷情普遍未如理想，資金回籠速度減慢，故此在選擇內房股時，投資者應以資金流動水平及負債水平較低的內房股着手，因它們相對地不需面對融資及割價促銷風險，當中以負債比率低於50%企業為投資對象，如中國海外發展（00688）。

貴買地皮變成負擔

行業發展上，投資者過往多留意發展商土地儲備是否足夠未來數年發展，然而，過往數年「限貸、限購、限價及徵收房產稅試點」等政策出台，樓價下行風險增加，加上內地政府加大土地供應，促進房價合理化，市場難再有新「地王」出現。如地產發展商土地儲備較多，過往較為高昂土地成本將成為其負擔，打破傳統思維認為發展商愈多土地儲備愈有利的想法。故此在研究股份時不妨留意內房企業的土地儲備及資金水平。

估值上，行業現價對其每股資產淨值平均約有近50%折讓，有些帳面值更低於一倍，故呈現一定程度防守力，綜合而言，投資者可留意一些負債比率偏低如中海、與每股資產淨值折讓較多的企業如恒大地產（03333）及雅居樂地產（03383）。

筆者沒持有上述股份