銀主盤數量反映樓市起跌

銀主盤一向被視為樓市另類指標,當銀主盤數量增加,代表愈來愈多人負擔不了按揭供款而被銀行收回物業;當銀主盤數量下降,意味物業市道正處升值期,即使業主未能負擔按揭供款,仍可以高於買入價(或按揭欠款)於市場放售,不需被銀行或財務公司收回變成銀主盤。

高峰期銀主盤逾千個

銀主盤數量最高峰時期可算是九七年金融風暴後,由於負資產數字龐大,業主們資不抵債,又無力供款,最後業主對樓市失望,棄守單位,導致當時市場上的銀主盤有逾千個。及後樓市復甦於二○○四年開始,自此銀行審批貸款及投資者亦更見審慎,市場迅即消化大量銀主盤,令銀主盤數量日趨下降,直至去年開始,市場上的銀主盤每月平均僅有50至60個。

不過,由於物業由斷供到變成銀主盤,普遍需時六個月,況且如銀主盤估值低於物業按揭欠款,即代表資不抵債,銀行一般不會推出市場,因此銀主盤的實際數量及反映樓市於近半年淡靜期的影響,相信要到今年第一季末才稍見端倪。

銀主盤開價一般雖較二手市場為低,幅度約有兩成,但有此折讓的原因,是銀主盤將以現狀出售,即使物業有缺陷均由新買家承擔,假使樓契有「殘缺」也不負責,如樓契業權不足百分之百,或期間有任何文件缺漏等等,不過準買家亦可聘用律師代為查冊,查明樓契問題嚴重性或是否可補救來衡量是否競投單位。

入市前做足資料搜集

另外,單位之負債如管理費雜費等均由新買家承擔等。不過由於拍賣行於拍賣物業前一般會舉行開放日,準買家即可參觀單位現況;同時於拍賣場外,亦有相關物業的詳盡資料,準買家在競投單位前可獲得充足資訊。

因此準買家如心儀銀主盤,宜做足資料搜集工夫,及擬訂「心水價」,否則易受拍賣氣氛影響而超預算。

英國皇家特許測量師學會香港分會外事務及公共關注委員會會員 關樂平

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