市場綜論：內地房產進入過渡期

二○一三年可能是內地房地產行業長周期的一個重要歷史坐標。最主要的原因，是支持房地產行業長期繁榮的若干因素正面臨拐點，使內地房地產行業可能告別二十多年的「繁榮期」，轉入「過渡期」。在過去二十年，內地人民住屋環境改善，從九一年人均住宅建築面積14.2平方米，升至一一年的32.7平方米。

內地的住房自有率亦不停上升，特別是過去數年，例如住房自有率從○五年的41%，上升到一○年的48%，逐漸接近53%的穩定態；而一○年內地人口的總和生育率只有1.18，社會逐漸走向老齡化。根據中信証券研究部的估計，在十二五、十三五、十四五期間的年均商品住宅潛在需求，分別為13.8億平米、12.1億平米和10.1億平米，目前新開工規模已經超過了需求。因此內地房地產周期已經越過長周期的第一個臨界點，從繁榮期進入過渡期。

調控政策料不動搖

可能你會問：「當人們從舊的房子換到新的房子，不也是會製造需求嗎？」這想法是對的，過去建築質量偏低，在一九八○年建設的房屋，平均設計壽命只有二十多年，這也是過去住房市場發展的最大動力。但近年建築質量已大大提高，相信到了二○二○年，居民對二○○○年建設的房屋仍是頗滿意的，換樓需求亦會下降。內地居住在一九九○年以前建設房屋中的家庭，比例已從○五年的33%下降到一○年的20%，舊房拆遷的速度亦會減慢。

當內地房地產行業轉入「過渡期」後，行業周期性政策將保持平穩，制度改革則將繼續推進。政府會堅持房地產調控政策不動搖，開放限購的可能性不大，按揭貸款加權平均利率不會大幅下降。

投資宜揀一線城市

而良性過渡期的重要基本面特徵，就是開發投資增長乏力和價穩量增。由於新開工面積高於住宅潛在需求，而潛在需求又大於實際銷售面積，將可能出現價穩量增和開發投資乏力的情況，估計一三年商品房銷售面積、商品房銷售額和房地產開發投資，將分別同比增長11%、12%和16%。

所以一三年的內房市場，將會是偏向平穩的一年，樓市會出現「價穩量增」的格局，以一線城市的投資價值較高，所以長遠還是看好內地樓市的；但再出現如數年前全國房價上漲的局面就較難了。

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