樓市眼前愈喜 未來投資愈憂

城市土地學會與羅兵咸永道聯合發表的《二○一三年亞太區房地產市場新興趨勢報告》顯示，亞太二十二個地區中，香港樓市前景排名第十一位，較去年列第十四位有所提升，發展前景則位列第十，未來一年投資及發展前景仍理想。數據所示，港樓市前景由中游尾升上中游中，有些少進步，但報告不諱言，本港樓價已躋身全球最高之列，持續高企帶來隱憂，認為政府應推更多加稅措施壓抑炒風。

報告的評價並沒有太多新意，有關樓市的資訊，一直在報道高樓價的市場現實。換句話說，所謂由樓價支撐着的前景愈是可喜，未來的隱憂愈重，道理顯淺不過。在本港房地產市場，國際投資者對天價物業，已經拒絕再玩，還在玩而不疲的是本地投資者，大多數亦堪稱為炒家。因為炒作的轉移，隨着政策的限制，轉移買賣的地盤，譬如政策限制炒住宅，就轉往炒商廈商舖，甚至車位；而物業的持有模式，多是短線甚至是「摸貨」，只求賺了錢走人。

不論炒作轉移還是持有模式，都帶有強烈炒作烙印，炒作轉移證明了用徵稅的辣招，有一定效用，但政策關上一道門，留下另一道門，以投資為名的炒風難止；物業超短線持有，證明炒家亦有較強的風險預感，生怕夜長夢多，選擇錢比貨緊要的策略。市道愈來愈證明，本港樓市用家為主的說法有欠理據。事實上，以本港收入的中位數為據，新生家庭根本難以承受如此高的樓價。

報告建議推更多加稅措施壓抑炒風，睇死政府別無他策。因奉行聯匯，廢了本港貨幣政策選擇，被動跟隨美國政策而動，美國要的是催谷樓市，本港要的是平抑樓市，目的不同政策一樣，不靠財稅政策出手還能靠甚麼？

實際上，報告所列表現居於上游的地區，都有類似的情況，如雅加達、上海及新加坡，都不同程度地呈現政策技窮的現象。因為這種特點，貨幣政策調整閥門不為本港可以控制，主動權在美國聯儲局，當美國的政策要轉風向時，不會預告本港，亦不會照顧本港情況選擇輕重，這是高樓價最重要風險所在。

然而，美國聯儲局長期維持低息的宣示，麻醉着本港的物業投資，滿以為有幾年好光景。以還熱炒的寫字樓、商舖為例，投資氣氛依然樂觀，但隱患已暗暗隨至：一是重心地段租金扯高後，用家向二三線地段遷移，以享更低成本，重心地段的投資回報有見頂回軟之憂；二是訪港旅客來港人次放緩、金錢消費逐漸下降迹象明顯，這是商舖物業回報下降的先兆。

本港今輪物業升浪，價位水平、惠及層面史上罕見，這看似喜事，卻未必是可喜，悄然而至的風險，正將持有物業的炒家、用家，以及做樓按的銀行及出招調控的政府，齊齊一起放到踩鋼絲遊戲裏，看誰不小心掉下來。當中最吃重的是政策，一旦拿捏不好，可以致成調控無效及調控過度的兩種壞結果，在此走鋼絲般求平衡的難度上更是愈喜愈惹憂。