Fundman睇市：買新地好過買樓收租

周一，港股跌126點，報24,156點。上星期五人行加存款準備金率50點子，去到19%的歷史新高，預咗對股市有壞影響，只係估唔到A股反應咁大，滬綜指尋日一度跌穿2,700點關口，收市前輕微收復失地，跌84點，報2,706點，剛好踩在過去兩個月兩個低位2,758點及2,721點的延長線上，間尺黨認定一旦失守，至少要去番舊年九月起步位2,600點。

加存款準備金率，內地銀行體系要凍結額外3,600億元人民幣資金在銀行夾萬裏面，收到存款要畀息，但貸出去嘅額度卻愈來愈緊，意味着賺取息差生意變得難做，尋日內銀股首當其衝。

此外，人行加息來得愈遲，保險股定息投資回報跟隨息口向上的預期愈要押後實現，故尋日5隻藍籌內銀及內保股，合共已經令恒指唔見咗149點，亦即係唔計佢哋，恒指其實係升唔係跌，可見大孖沙對人行「抽根」的反應，其實係冷靜得令人有小小意外。

香港本身無獨立貨幣政策，美國息去到幾低，我哋就幾低，QE1唔夠再整多個QE2，結果令市場熱錢多到離譜。唔信，近期香港樓市完全懶理政府落重藥，樓價愈升愈有，已可感受一二。

上周末，陪朋友到港島西半山睇樓，有發展商放售一批連租約單位，篤篤計數機，月租4萬至6萬元嘅單位，投資回報有2至3厘，比九龍站的2厘樓下回報好些少，但筆者個人覺得還是較難接受。的確，按揭息愈低，業主持貨成本也低，打比方，按揭成本假如是2厘，有3厘毛租金收入（未計差餉管理費等支出），業主仲係有利可圖，正現金流支持下，可以趁低息期賭一賭資產升值，如果美國像日本經濟出現迷失二十年，零息變成「恒常化」，不排除今浪資產泡沫會吹得更大。

短期利率跌無可跌

但最後筆者還是叫朋友冷靜冷靜，第一個理由純粹個人意見，係租金4萬至6萬元的西半山出租物業，唔少放租對象都係金融行業從業員，不過近兩年佢哋嘅收入，都幾受金融海嘯後遺症影響，大大限制了這批物業的租值潛力。

其次租金回報愈低，意味着未來息口變動對樓價影響會愈大，估利息去向從來是高難度動作，好似○九年初人人以為美國會退市，結果零息期到今時今日仲未玩完，而且這類豪宅交易成本唔輕，連印花稅同佣金等，至少要6至7%，簡單而言，頭幾年撇除開支後淨回報都唔屬於業主，以跌無可跌的短期利率，賭一個有較長「禁售期」，需要更大增值幅度才打和的投資，殊不划算。如果要定息投資，不如買REITs，或者索性睇睇並無跟隨樓市同創近十年新高的地產股好過。

帳面值仍未返高峰

以新地（00016）為例，即使受低息影響，租樓回報由過去平均的4至5厘，跌到2至3厘，但對新地股息回報的影響卻輕微得多，只係由過去十年平均的2.48厘，跌到一一年預期的2.12厘。由於香港無股息稅，捧場客可以淨袋，目下，買樓同買新地唯一最大分別，可能是前者大可借錢去賭，但政府收緊按揭承數後，這優勢也已經在收窄當中。

新地現價136.9元，較去年十一月高位147元低近7%。過去十年，新地市帳率介乎0.6至2.2倍，以投行估計一一年的每股帳面值99.4元計，現價市帳率約1.37倍，比十年中位數1.26倍高些少，但距離○七年高峰的2.2倍，仍然低三成七，可見樓價癲地產股未癲，是鐵一般的事實。