縱有辣招遏樓市 供求失衡未解決

樓價持續飆升，港府又推出多項壓抑措施，這是四個月內兩度出招，反映當局希望以行政手段壓抑市民置業需求，但能否收到預期效果，令樓市冷卻，只能拭目以待。

去年十月底，港府推出額外印花稅雙辣招壓樓火，樓市交投一度轉趨淡靜，可惜效果短暫，樓價去年底再展升浪，近兩個月繼續保持升勢。財政司司長曾俊華認為，近年樓價急升，主要受超低利率和資金流動性氾濫影響，現時整體樓價已較二○○八年的低位上升一點二倍，市民供樓負擔能力已逾五成，如果任由風險持續擴大，最終會危及宏觀經濟與金融體系穩定。

顯而易見，港府過去連番出招壓抑樓市，並未解決供求失衡的根本問題，結果樓市未見冷卻，樓價反而愈升愈有，當局每次出招都變成製造新升浪，實在諷刺。

今次推出的措施，主要是針對炒家，包括全面調高第二套住宅交易印花稅一倍，二百萬元或以下物業印花稅率，由原來一百元增至交易額的百分之一點五，首次置業或換樓的香港永久性居民可以獲得豁免；與此同時，非住宅物業包括商舖、寫字樓、工廈、車位和酒店房間，在簽署臨時買賣合約之後須即時繳交印花稅，希望透過增加交易成本，阻止炒風蔓延至非住宅物業市場。金融管理局亦配合出招，宣布收緊銀行物業按揭審批門檻，以及收緊非住宅物業按揭成數。

由於過去當局出招壓抑樓市，均以增加印花稅率及收緊按揭為主，名為打擊炒家，實際上往往「殺錯良民」，令用家買樓成本大增，導致不少無殼蝸牛難圓置業夢。當局今次再出招，總算吸取教訓，引入豁免機制避免更嚴厲的打擊樓市措施殃及真正需要置業的市民。不過，港府調控樓市急於求功，後遺症也陸續浮現，大增額外印花稅率，可能令業主更為惜售，二手樓供應流動性減弱，需求更加失衡，樓價易升難跌。當局過去連番出招，樓市極其量暫時轉趨淡靜，樓價依然高踞不下，甚至進一步上升。

外圍因素只是樓市亢奮的成因之一，樓市長期供求失衡才是根本原因。無疑，港府已推出連串長遠解決措施，可惜遠水救不了近火，無助增加中短期供應量，只能利用行政措施壓抑市民置業意欲，雖然曾俊華聲言，短期房屋供應已開始回升，今年市場出售的一手單位約為二萬四千個。但事實上，供應量增加宛如杯水車薪，即使計及未來三、四年約六萬多個單位應市，相對市場的龐大潛在置業需求，依然無法達到供求平衡。

樓價只升不跌的心理預期主導市場，市民擔心愈遲買樓，樓價愈貴，助長樓市泡沫風險持續上升；而當局每次出招打擊樓市，則被理解為無力調控，結果形成愈出招樓價愈升的惡性循環。歸根究柢，港府無法加快土地及樓宇供應量，即使未來推出更多更辣的招數，恐怕也難以解開樓市死結。