去年政府連番推出辣招打擊海外買家和壓抑樓價上升，令香港樓價明顯已不復過去幾年之勇，但仍普遍錄得高單位數的增長。

今年二手樓價料趨橫行。

展望今年，筆者認為較合理的預期，是香港樓價進一步趨向橫行，但比較難出現較大幅度的調整。主要原因是，不少可以令樓價下跌的因素相信在今年還未出現，包括：

（一）加息：雖然美國聯儲局今年很大機會開始加息，而香港由於實行聯繫匯率制度，港息要跟美息走。一旦美國開始加息，香港早晚亦要跟隨。過去筆者多次強調，加息絕對可以導致樓價由升轉跌。不過，由於預期聯儲局在今年只會小幅加息，而且加息速度緩慢，令香港即使最終跟隨，今年底前的加息幅度亦相信會很小，所以殺傷力有限。

（二）供應：雖然政府屢稱增加供應，但增加供應是需要時間，一般至少要三至五年。所以，供應在今年不會突然大增。相反，根據過去一年的經驗，政府在增加土地供應上愈來愈多掣肘，如收地遭到反對、改變土地用途亦遭反對，所以政府在今年能否達到供地目標尚成疑問，遑論要突然大增土地供應。

（三）經濟前景：雖然經濟增長未見驚喜，但相信今年經濟增長也不會太差。預期經濟增長會維持在2至3%、失業率維持在3至4%，相信不會對樓市帶來甚麼好或壞的影響。

（四）政府政策：對於樓價，相信政府沒有推倒它的意圖（因為推倒它只會激起另一批民怨，對政府百害而無一利），政府要做到的，是不容許它再大幅上升，令民怨上升。故筆者預期政府在今年不會改變現行政策，也不會對樓價帶來甚麼好或壞的影響。

樓價今年下跌機會微

所以，如果單看樓價指數，筆者料今年樓價下跌的風險還是很小，但對於真正的樓市買家和賣家，今年樓市的風險位將會在「市場流動性」上。因為二手成交大幅減少，對買家和賣家都不利。

譬如，有些二、三線屋苑或大銀碼單位，同樣由於成交少（或潛在買家和賣家少），買家可能要付出比市價高的價錢才可以買到心頭愛。而急於套現的賣家就要接受比市價低的價格才可以成功放售。