近日，投資市場的焦點，除了A股大幅反彈、美股持續創新高外，相信石油價格大幅下跌亦是其中之一。導致石油價格大跌的因素有很多，但其中一個重要的原因，一定是和美元升值有關。

港元隨美元升值，或會拖累香港房地產的投資價值降低。

過去幾年，美元持續走弱，因為美國聯儲局在金融海嘯後大推量寬措施。不過，自今年開始，美國經濟出現穩定增長後，美國聯儲局開始修正量寬政策，如今年十月停止買債、明年有機會開始加息等，令美元踏入轉強之路。由於油價以美元為報價單位，當美元升值，以美元報價的石油價格相對非美元國家便會變得昂貴，需求下跌令價格下跌。

其實美元升值，受影響的不止於石油價格，還包括其他以美元計價的商品和投資工具，亦包括香港的房地產市場。為甚麼？因為港元和美元掛鈎，美元升值即港元亦升值。就以港元兌歐元和日圓為例，過去一年，港元兌歐元升值了9.5%、兌日圓升值了13%。

同理，即使香港樓價不變，但因美元帶動港元兌其他貨幣升值，對於歐洲或日本的投資者，以其當地價格計，香港的房地產價格會因港元升值而大幅上升，變得昂貴或令投資價值降低，影響外國投資者對香港房地產的興趣。

匯率表現背離港經濟

此外，投資者要留意，面對美元升值這個因素，香港只能處於被動角色，因為香港實行聯繫匯率制度，港元要跟着美元走。然而，美元升值與否卻完全脫離香港經濟、或房地產市場的走勢。

由於美元走勢不會受香港內部興衰所影響，所以美元這個因素有時可以是火上加油（香港房地產過熱時，美元持續偏弱，令香港房地產市場更熱）；有時可以是落井下石（香港房地產出現急挫時，美元剛好轉強，令房地產市場更負面）。猶記得九七年金融風暴後，香港經濟曾長時間一沉不起。原因是當年香港正值經濟衰退、美國經濟卻一片好景，令美國當時處於強美元、高利率，正好推香港經濟跌入更深的深淵。因為當時香港經濟是需要弱港元以增加香港產品競爭力，以及低利率以刺激消費和投資。

未來幾年，美元升值對樓市會造成多大影響？投資者不應忽略這個變數！