過去兩年,內地一直強硬執行內房調控政策。不過,面對第三季內地經濟表現再次轉弱,除了多個城市實際先後取消限購令之外,十.一黃金周前,相關部門宣布放鬆房貸,意味內房政策終於由緊轉鬆,救市政策已由地方政府提升至中央政府層面。

在銷售數據明顯改善前,內房板塊走勢仍未具全面揚升條件。(資料圖片)

部分內房股數據一覽

如無意外,第四季房市銷售數字可扭轉首三季弱勢,但不是所有內房股都能受惠政策鬆綁,特別是當成交轉趨活躍,有財政實力的大型房企將加大促銷力度搶攻市佔率,這將加速周轉能力較弱的中小型房企被淘汰出局。是故選股策略宜揀大唔揀細,而經歷近日的雅居樂(03383)事件,民企背景的內房股估值或須背付更大風險溢價。

選股着重防守性

綜觀第三季經濟數據,工業及房地產投資均表現疲弱,乃經濟增長再次轉弱的主要原因。人行聯手中銀監宣布放寬房貸,好明顯正是為了針對穩經濟而來。過去,購買第二套房貸款政策甚嚴,首期介乎六至七成,且按息較基準利率上浮一成,政策並不鼓勵購第二套房。

今次房貸政策放鬆後,變相容許新錢流入房市協助消化市場庫存。依第三季的經濟下行形勢,十.一黃金周未見起色亦在市場預期之內,皆因銀行在長假後才着手執行新放貸措施,故料最快要到十一月,整體銷售情況才開始逐步見到政策成效。

正正由於預期內地樓市下行仍會持續一段時間,選股宜重防守性,特別要着眼財政實力,因捱得過這次大調整的房企,將來必是行業中的王者,而在重拾升軌前的低迷期,亦係大型房企整合市場的好機會。若負債已甚高,且在低迷的市況下樓盤周轉欠佳(部分房企專注豪宅市場,不大能受惠用家市場貸款政策放鬆)的房企,宜避之則吉。

中國海外(00688)及華潤置地(01109)勝在是紅籌股,無論在股東背景、財務及融資成本上均較具優勢,是行業龍頭首選,兩者股價較預測NAV折讓不到三成,較同業平均估值享有溢價,亦足以反映市場取向。不過,美中不足是息率僅兩厘多,而以今年首三季銷售數字看,又以中海的達標比率較潤地為高,故若要二選一,還是以中海為首選。

以首三季合約銷售達標率計,恒大地產(03333)是名列前茅,首九個月累計銷售金額為982億元人民幣,約相等於全年銷售目標1,100億元人民幣的九成,但見其股價卻不甚突出,其中一個原因,乃近年公司予人「不務正業」的形象,投資涉足農業、畜牧等等,上周又公布擬斥資入股一上市公司以攻太陽能業務,究竟如何釐定其估值有難度,為免冒涉足其他行業的風險,投資者對之卻步亦可理解。

抽水拖股價後腿

至於近日負面消息多多、連供股計劃亦觸礁的雅居樂,相信即使管理層維持穩定,未來亦必要加快大刀闊斧減價出售項目,以套現償債,如此局面,都是抱唔做唔錯心態最自保。

自九月開始,內房股抽水不絕,碧桂園(02007)及雅居樂未等十月黃金周的傳統樓市銷售旺季,已急不及待並不惜以較資產淨值大幅度折讓的作價供股(後者已宣布終止供股建議),對股東權益造成重大攤薄,是限制股價表現的一個重要原因。

內地樓市經歷去年破紀錄銷售之後,發展商唔單止無落雨收柴打算,去年底今年初還積極加快建屋步伐,到四月樓市開始吹淡風,庫存積壓削價促銷的壓力更大,內地百大城市樓價,已連續五個月下跌,就算中央放寬限購及限貸令托市,不過預期作用短暫,內房股也趕緊籌集資金,似乎是準備要抵禦漫長寒冬。

另一方面,美國進入加息周期,同時中國經濟增長預期在未來一至兩年內,無可避免繼續放緩。債商對財政狀況脆弱的內房股,風險胃納大減。

息誘債商未見效

最近個別中小型發展商不惜以「高息」利誘債商,三年期債券息率高達13厘,但市場反應只是一般。

近日,受負面消息影響的雅居樂,所發行的一七年到期的債券,亦曾現恐慌拋售急挫。在在可見,對內房企業資產質素及財政風險,投資者是愈見忌諱。在銷售數據見到明顯改善前,板塊走勢仍未具全面揚升的條件。