上實城市開發（00563）自去年中管理層人士調動後，積極加速銷售高毛利項目，及透過重整土地資源，以釋放其優質資產的潛在價值。

今年六月集團以11.75億元（人民幣．下同）出售城開中心25%權益予獨立第三方，相當於每平方米14,500元，已較集團於三年前投得成本價每平方米7,500元高約一倍。市場預計是此出售為集團帶來8.2億港元稅前利潤。另外，由於集團部分項目一直以成本值於財務報表入帳，隨着集團逐步出售非核心項目，將有助釋放潛在價值。

估值折讓吸引

集團於本年五月進行土地置換，以徐家匯中心一幅地塊置換四幅位於上海濱江土地。參考九月本地地產發展商新地（00016）以217.7億元投得徐家匯中心項目地皮，其土地面積及地理位置與上城開發置換地幅相若，按此計算置換得來的地皮，相當於上實城開每股資產淨值約4港元。如計入其他優質土地，集團現價對其每股資產淨值折讓遠超70%以上。

憑藉集團數年演變過程，透過母公司注入優質資產、人士調動等，其投資價值於未來可逐步浮現。投資者可於1.9至1.95港元區間分注吸納作中線投資。