財星Column：「國五條」細化需要新思維

最近國務院出台了關於房地產宏觀調控的「國五條」，市場反應不一。有人認為該政策是老調重彈，對當前市場的高房價沒有殺傷力，因此今年房價仍然會上漲；但該政策也引起了股市暴跌，與房地產相關的股票跌得慘不忍睹，政策的預期十分明顯；也有人認為，遏制房地產投資與投機的「國五條」正在進入執行的細化階段，只要時機成熟，北京等一線城市的房地產宏觀調控的細則將會很快推出。

其實，「國五條」僅是國內未來房地產宏觀調控政策的一個原則性框架，其實際內容還有待「兩會」的政府工作報告來細化。那麼市場會問，「國五條」該細化的是甚麼？是不是各地方要盡快地確立房價控制目標？是不是讓限購制度更為完善？是不是增加更多的住房供給？如果按照這樣的思路，那麼國內房地產宏觀調控當然回到前十年的老路上去，對高房價起不了甚麼作用。因為，房地產作為一個市場，其價格是由不同的供求關係來決定。更何況，中國房價統計體系不科學與規範，容易為地方政府所操縱，縱使確定住房價格控制目標，房價控制目標可與實際房價上漲差距很大。

還有，「嚴格執行限購措施，已實施限購措施的城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施」，看上去這樣的住房政策可減少人們對住房的需求，限制居民進入住房市場。但是，如果住房仍是賺錢的工具，購買住房如前十年那樣是居民增長財富的途徑，那麼任何限購都可被投資者衝破，只不過增加少許進入住房市場成本而已，如最近所披露出來的現象，持有多戶口、突擊繳納社保等就說明了這點。

我們應該看到，這種限價限購政策的出台，很大意義上一些政府職能部門一己之私的結果，為了其部門權力擴張而出台這些無知房地產調控政策。如果「國五條」政策細化還在這上面做文章，那麼未來房地產宏觀調控難免不走上過去十年的老路。

嚴格區分投機需求

再就是，對「國五條」政策的細化，也不是在住房供求關係上做文章。因為住房需求可以是消費需求、恐慌性需求、投資需求及投機需求等。而由於這些需求在性質是有很大差別，所以其定價基礎、價格運行方式、供求關係也會很不同。而住房消費需求主要取決於消費者的實際支付能力與住房產品的供給，住房價格在這種供求關係中變化。對於住房恐慌性需求及投機和投資需求來說，主要是市場預期來決定，取決於當前金融市場條件。如果這些需求看漲房價，又有優惠的金融市場條件，那麼這些需求是無法透過增加住房供給來滿足的。

因此，「國五條」的細化就是要落實如何把住房需求嚴格區分開，鼓勵住房消費需求及嚴格遏制與打擊住房的投機投資需求。而要做到這一點，就得對這些不同的住房需求給出差別化的嚴厲政策。在香港，不僅在信貸政策上對不同的住房需求有嚴格的差別化政策，對住房需求在進入市場前先有一個嚴格的限制，且通過不同的稅收政策對不同的住房需求進行嚴格的限制。比如，政府針對短期投機炒作者推出額外印花稅（SSD），對非香港購買者推出買家印花稅（BSD），而對長線的投資者則推出「雙倍印花稅」，而對於完全是自住的第一套住房完全可免徵這些稅收。

可以說，這才是「國五條」要細化的地方。即政府要遏制與打擊住房投資投機，鼓勵住房消費，不是採取過多的政府人為的行政干預政策，而是要採取經濟性信貸與稅收槓桿。通過這些經濟槓桿，不僅可以把住房的投機投資與消費區分開，而且也可讓投資投機者進入市場無利可圖。這才是當前住房市場宏觀調控關鍵，也是「國五條」細化的關鍵。否則中國房地產宏觀調控，將難免又回到前十年的老路。