十年樓市兩極端 政策失誤有惡報

沙士的回憶，倒流時光十年。沙士，作為香港歷史之痛，首重災難性的人命損失，除了人命損失，就是經濟與財富的改寫。歷史這一頁，在今天呈現了極端化的社會現象，這邊廂五十大屋苑上月平均建築呎價，比○三年八月（沙士期）樓市低位已彈升約一點六四至三點七一倍，其時重災區的淘大花園升幅高達三點五六倍，居反彈升幅第四位；那邊廂住宅成交卻弱過沙士期，地產代理大呻慘情，但商廈等此前不為政策打壓的物業，成交卻升破九七年的高位。

毫無疑問，今天樓市的表現是扭曲的，是樓市失衡與政策打壓共同作用的結果，若沒有政策打壓，住宅成交不至於出現地產代理所呻的慘情，可能會與樓價一同癲狂。就樓市論樓市，現今和沙士時相比較，如果說沙士時所表現的是悲觀的極度恐慌，那麼今天的表現就是樂觀的極度亢奮，可以說是兩個極端。

上述樓價彈升的擘價幅度，就是從一個極端擺向另一個極端的差價，食到差價對於買入方來說，這是帳面財富之得；對於賣出方來說，這是帳面財富之失，這現象凸顯了社會財富的重新分配。這輪重新分配，有兩個層次的糾結：一是物業買賣雙方的財富轉移，導致哪一方更富些；二是有物業者與「無產者」，貧富拉開更大的距離。

細究原因，造成沙士的極度恐慌，是意外的災難效應，人命都輕如鴻毛，財富的分量哪能不變輕，物業也就不叫價，這完全不難理解。造成今天的極度亢奮，是政策的災難效應，近期的政策打壓，造成刻下的住宅價量失衡、住商成交失衡，但今天的失衡，追根溯源還要數過去政策製造的供應緊絀。市場現實在懲罰政策的過失，讓決策者體會到，當要用政策去糾正政策的失誤時，往往是困難和低效的。

有人認為，假如再來一次沙士，人們已知道物業的矜貴，再也不會出現那時的極度恐慌。這可能有經驗論的道理，但本港經歷過九七年時的極度亢奮，今天即使面對樓市超乎各國地飆高，政策重重打壓，仍難抑止樓價亢奮，尚難以寄望市場基於經驗變得理性起來。正因如此，當政策造成了市場失衡之後，若任由市場自由發展，最終只會招致殺機。

在樓市發展到現時階段狀況，政策伸出有形之手已不可避免，因為樓市的失衡，已超越買家賣家間的博弈，其影響藉着物業貴租效應，向經濟及民生擴散。較早前有調查顯示，港人生活質素指數是○九年金融海嘯以來最低，亦比○三年沙士時更低。政策失誤的後果綿延擴散，難以斷尾，因為錯失了防微杜漸的先機，坐視惡果積重難返，要扭轉敗局談何容易，值得決策者反省。

以沙士與現時樓市作出比較可見，扭曲的樓市改變經濟生態及民生質素，政策干預又改寫了本港信守的市場準則，除了政策制訂有必要反省外，市場參與的其他方，也要抱持理性，對極端市況保持警覺，力戒只是抽象地、口頭上尊重一般的風險管理信條，行動上卻情緒化地走偏鋒，不切實際的極度恐慌或極度亢奮，都是有害的。