買樓做業主小心息「狼」

朱小姐︰為甚麼聯儲局會否「退市」對香港樓市有影響？

答︰人們關注聯儲局議息會議的內容，以了解官員對經濟和通脹前景的看法。而在最近的一次會議記錄中，聯儲局官員花了不少篇幅去討論買債的規模、它的存在價值和調整買債規模的時機。會議記錄一出，即時被市場解讀為聯儲局準備「退市」，有可能在短時間內減少刺激經濟的規模。

超低按息推高樓價

香港現時樓價能高企，甚至一浪高於一浪，很大程度是受惠於超低的按揭利率。就以100萬元按揭貸款計，現時的實質按揭利率約2.5%，100萬元的貸款利息支出為每年2.5萬元（計入還本，本金分二十年攤還，每月需還款5,299元）。過去二十年，香港平均的實質按揭利率至少5%（甚至更高），同樣是100萬元貸款，每年利息支出要倍增至5萬元，每月需還款6,600元（比現時高近四分之一）。

所以，超低按揭利率是樓市能一升再升的重要因素，相反，如果按揭利率大幅抽高（如追隨美國利率上升），相信亦會是觸發樓價調整最大的計時炸彈。

不過，現時的業主不用太擔心，因為以筆者的看法，聯儲局雖然在上一次會議上對「買債規模」有較多的討論，但這並不代表聯儲局很快就會退市。

首先，對於美國經濟增長的前景，筆者雖然持較樂觀的態度，但預期美國經濟在二○一三年仍只可維持1至2%的增長，如此的經濟增長不太可能令失業率大幅改善，從而令聯儲局可以安心「退市」。

另外，影響香港按揭利率的是聯儲局的目標利率，而不是聯儲局的買債規模，所以，即使聯儲局真的比預期早退市，退出的還是先減少買債的數量，相信到最後才會觸及目標利率，所以，至少一至兩年後，聯儲局的目標利率才有可能轉變，到時才會真正對香港的按揭利率造成影響。

作好加息應變準備

所以，退市之說雖然震撼，但香港的業主暫時不用太擔心，因為應該還是「狼來了」居多。不過，狼（加息）始終會來，讀者在投資香港物業時，一定要有加息的考慮和應變措施，否則，「狼」一來，受害最深的總會是那些對風險沒有防備的「小豬」（投資者）。

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