需求近供應遠 港樓結構失衡

施政報告的房屋策略不痛不癢，需求近供應遠的情勢難改，讓慶合合的樓市更加定下心來，開啟了新一輪的買家追貨、業主反價的行情，樓價新高破頂已不算甚麼新聞。政府官員「有必要時出招」的話語，再也嚇不住市場，「無殼市民」置業夢碎，低下市民離安居更遠，因為租金亦去到他們難以負擔的水平，一個香港罕見的房屋困局逐漸形成，政策救贖為時已晚，眼看危機不遠。

美國顧問機構的調查顯示，香港連續第三年被選為最難置業城市，樓價負擔相當於家庭年收入十三點五倍，報告用「極難負擔」來形容香港的置業之難。這項香港之最，「最」的離譜在於大幅拋離第二位的溫哥華（九點五倍），報告所採用的標準，以當地樓價中位數與家庭年收入中位數之比，若超過三倍便屬不正常或難以負擔。「三倍」只不過是香港這一比率的「零頭」，因此「極難負擔」這個「極」字意涵殊深。

據澳盛高級經濟師楊宇霆分析，本港樓價高企的源頭不是供求問題，而是貨幣政策問題。其理據是在聯匯制度下，一方面內地及海外買家以相對低匯率來港買樓誘因很強，另一方面本港實際負利率的現實，令樓房被民眾當作比較安全的金融商品競逐，這些原因是增加土地供應也難逆轉的。這觀點的意義在於，揭示樓價高企的金融原因，帶出樓市不僅供求失衡，亦已陷於結構失衡的視點。

事實上，反映結構性失衡的，除了金融原因以外，也有人口上的原因，表現在與新生代年輕人的婚齡期脫節，進而與其育齡期脫節。即是到了婚齡期的年輕人最需要居所，但無能力置業；即使能勉強置業上了車，住的是一個三、四百呎細單位，一旦生育又面臨換樓的需要，但家庭收入已超負荷，不但無能力換樓，亦無能力創造較好的養育兒女條件。這個置業人口錯配的情況深化，將演變成全港更大比例人口，要依賴公營房屋，包括年輕代與年老代，因為老年人的積蓄同樣買不起樓、養不起老。到其時，本港房屋市場將被迫向資助房屋大大傾斜，加深公共資源的壓力。

此外，結構性失衡還反映在時機的錯配。就着金融的原因不能不注意到，由於經濟周期的關係，樓市周期的時機錯配：在本港缺乏供應時，適逢漫長的低息期，樓價飆不停；到一五年或逆轉為加息期，卻遇上本港供應逐漸爆升期，可能推冧樓價。兩種情況對本港經濟都帶來較大衝擊，也可以說是市場機緣在與政策作對，不給本港安寧。

樓市結構性失衡的深化，比之需求近供應遠的供求失衡，更加麻煩及糾纏，成為醞釀危機的土壤。九七、九八年的那場房地產災難，令本港歷十餘年的休養生息才回過氣來，毋須大膽亦可估計，未來一旦引爆房地產災難，肯定危害更大。從現在起政府就要有所準備，目前解開樓市困局，注意力暫時聚焦於供應，結構性失衡未被重視，而這恰恰是理順樓市的重要關節，不理順就難化解金融風險、經濟危機。