買舖投資揀靚位最艱難

何小姐：人人都話炒舖炒工廈好，請問如轉去買舖投資，有甚麼地方需要注意？

答︰投資商舖所需要的經驗和知識，一般都較投資住宅要多。主要的原因，不是由於銀碼大小的關係，是由於影響商舖價值的因素，遠較影響住宅價值的因素為多，而且變數亦較大。

舉例來說，租金是一個影響商舖價值最重要的因素之一。租金上升能拉動商舖的價值跟着上升，相反，租金下跌即令商舖價值下降，邏輯上和住宅租金的道理差不多。但實際上，分別卻可能差之千里。

首先，即使是一街之隔，甚至只是一街對望，商舖與商舖之間的價值也可以出現巨大的分野。筆者沒有誇大，就以消費旺區銅鑼灣為例，同一條謝斐道，位處信和廣場那邊的門庭若市，位處伊利沙伯大廈那邊的十室九空，其實兩邊只是被一條十步也走得過的馬路分隔而已。同一個情況，在住宅市場較少發生，雖然同一個地區，有的會比較貴，有的會比較平，但相差不會像商舖般那麼大。所以，買舖比買樓難的地方，其中之一就是「難」在對地點價值的評估，即使是同一條街，甚至是兩個相鄰的舖，價值有時都可以好唔同。

提防租客不續約

其次，買舖要防假租約。為甚麼要防假租約？因為商舖的租約一般較住宅的租約長，投資者通常都是以連租約的形式買入商舖，如果投資者只是根據現時的租約計算收租回報率，是有機會被騙的，因為該租約有可能是「假」的（在出售前故意抬高租金，讓買家錯誤評估商舖的價值），租客有可能在租約完結後不續租、甚至在租約未完結前就「走佬」。理論上在住宅市場同樣可以用，但在住宅市場為甚麼不常見？這是由於資訊完不完整的關係。相比起商舖市場，住宅市場的資訊較多，投資者很容易就可以發現現時住宅單位所收的租金是否合理，如整個屋苑的平均呎租是30元，你打算買的單位呎租是50元，你都會懷疑該租約的可靠性。商舖的資訊就較不完整，因為商舖與商舖之間分別很大，很多時不能用附近商舖的租金來作評估的參考。

價值隨人流改變

商舖價值隨人流、消費者的喜好而變化，變數較住宅市場大。舉一個很明顯的例子，八十、九十年代，尖沙咀東部是整個尖沙咀、甚至是九龍最旺、最值錢的地方。但隨着日本旅客的減少，加上內地旅客的增加，尖東的繁華已不再，取而代之的，是廣東道一帶的名店。

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