買樓計實積更要睇設施

作為對消費者權益的保障，香港自今年開始，終於有統一規管一、二手樓銷售，均須採用「實用面積」的措施。

港府早於二○○八年，已將統一定義的「實用面積」納入一手樓「同意方案」的規管範圍。

根據公布，所有於二○○八年十月十日或以後所批出的預售樓花，必須在售樓書中採用統一的「實用面積」定義。

港府亦統一了「實用面積」的定義及表述方式，「實用面積」是指單位圍牆內的樓面面積（包括任何露台、工作平台和騎樓的樓面面積），但不包括「其他面積」 （指閣樓、窗台、車位、天井、陽台、花園、平台、天台和冷氣機房的面積）。

統一量度方便比較

統一量度方法的好處，是讓消費者以及相關行業人士包括估價師及地產代理，有一個公認的尺度，去比較不同物業的平均呎價，當社會上慢慢適應以實用面積為呎價的基礎，大家便可以更加公平地比較不同樓盤之間的呎價高低。

無可否認，目前市場仍是習慣依循以「建築面積」為樓價的呎價單位，問某一樓盤多少錢方呎？對方回答時，背後就隱含着以建築面積計算的呎價。

筆者相信在市場適應新措施初期，大家可能要講得更清楚一些，某樓盤多少錢方呎，是指以實用面積計算，但香港人都是靈活變通的，應該很快便會適應過來。

有人認為在新措施下，實用率高的樓盤相對會在以實用面積呎價計顯得較便宜。相反，實用率低的便顯得呎價較貴，買家在比較下，會追捧一些實用率高的樓盤。筆者不完全同意這個看法，現時實用率較高的屋苑比如鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨等，都是年代比較遠的樓盤，建築當時流行比較平實的設計，公用地方如大堂較細，亦沒有會所，實用率理應較高。反觀近年的新樓盤，都在舒適生活的公用設施方面動腦筋，要每戶需攤分的公用面積亦較多。

港府近期已對發展項目「發水」設上限，市民在比較不同樓盤時，不宜只比較實用面積，應該整體考慮物業的內外設施、景觀、環境、交通、市場和社會設施等因素。