免補價購居屋難拉低樓價

陳小姐：政府免補地價二手居屋政策，是否可以幫到低收入家庭置業，拉低整體樓價？

答︰政府推出免補地價二手居屋政策，5,000個名額已開始接受申請。

以上的政策，去年提出時已受到不少的批評，被認為只會進一步將私樓的高樓價伸延至居屋市場，根本解決不了整體高樓價的問題。事實上，筆者對此亦有同感，因為在供應沒有增加之下，單單將市民對私樓的需求轉移至居屋上，所造成的效果只是將私樓價格與居屋價格的差距拉近，但由於居屋的數量有限，根本不可能將整體的樓價拉下來。

由於市場上缺乏對整體居屋價格統計的指標，所以我們不能像私樓般可以根據一些中介人所提供的樓價指數參考樓價的升與跌。我們可以做的，只能根據房屋委員會所提供的居屋第二市場成交記錄，每個居屋屋苑作獨自的比較，筆者從中分別以港島、九龍和新界的部分屋苑呎價作比較（見表）。

居屋呎價升達三成

雖然以上的比較不嚴格，也有很大機會出現偏差的情況，但這已經是局限之中（因為每月居屋的交投量很有限，如二○一二年一月只有73宗，十二月亦只有73宗）可做到的比較。

從以上的比較，我們可以得出幾個小發現︰（一）以樓價指數為例，二○一二年一月至十一月私樓的升幅約20%，但和居屋的升幅（平均呎價升幅達三成）相比，仍差一大截，反映居屋升幅有可能因為「免補地價」的政策而被拉動上升。

（二）低價居苑的升幅較高價居苑的升幅厲害。可能是由於供款能力的緣故，低價屋苑更受用家歡迎，令低價屋苑出現驚人的升幅。香港一早已經少有賣200萬元以下的私樓，很可能在未來一至兩年後，連200萬元以下的居屋（未補地價計）也沒有了。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc