住宅樓價明年睇跌一成

中央政治局會議為明年經濟工作重點定調，當中提及「保持物價總水平基本穩定」、「加強房地產市場調控和住房保障工作」，穩物價、控房價，以保障與改善民生。另外，本港政府十月底推出加強版額外印花稅和買家印花稅，壓抑過分活躍的樓市，並把「置安心」改為只賣不租、每年5,000個白表申請者免補地價買二手居屋等措施，亦是透過調控樓市，協助置業人士上車。雖然中港兩地情況不同，但調控樓市的政策取向是一致的。

辣招一出炒賣收斂

政府推出的遏炒新措施，令炒賣住宅活動即時收斂，市場成交萎縮。財政司司長在立法會財經事務委員會上表示，樓市呈回穩迹象，強調會繼續密切留意市況，審慎考慮再推措施，循增加土地供應、壓抑物業投機、提高市場透明度和防止按揭信貸過度擴張四個方向調控樓市。

有評論批評政府不斷強調密切注意樓市，有需要時再出招，令置業者不敢入市，但未來兩、三年供應仍緊絀，業主不急於降價賣樓，用家惟有高價買樓，加上「雙辣稅」令成交後的樓盤被抽離市場，結果盤源愈來愈少，造成成交量下跌，但樓價不跌的局面。

筆者對此持審慎態度，業主心態強硬是基於目前的供求情況，包括港息低企等因素，但誠如財政司司長所言，如按揭息率上升三厘，供樓負擔比率會升至六成半。

美息不會長期低企

近期美國的經濟數據有見底迹象，假如財政懸崖能夠避免，加上未來聯儲局主席更替，美息能否維持長期低企？這是不能完全抹煞，假如加息，勢必令市場信心轉弱，這是買家趁機壓價的時機。

港府預期，明年經濟將維持低增長，失業率有上升壓力。本港第三季經濟疲弱，按年增長1.3%，十月出口下跌2.8%，但受惠於旅遊業增長和大型基建，本港經濟是外貿欠佳，內需維持穩定的格局。不過，租金不斷上升，加上環球資產價格波動，明年通脹壓力不容忽視。

雖然多家測量師行預期，明年樓價或微升，筆者持相對保守態度，綜合經濟形勢變化，以及政府繼續調控樓市，明年樓價或下調5至10%，但住宅租金將持續上升，明年或升10%或以上。投資物業方面，資金轉到非住宅物業，商舖及車位受追捧，但筆者了解銀行對這類物業的按揭態度保守，令資金門檻高，並非一般投資者能應付。

香港專業人士協會副主席及註冊專業測量師（產業測量） 陳東岳