增土地供應落藥未夠重

黃小姐︰政府新推買家印花稅，但樓價仍然升多過跌，政府是否已無計可施？

答︰筆者相信若只有目前的政策，樓價仍易升難跌。政府唯一做到的，是阻止樓價的升勢太猛，但要樓價平穩發展，還有不少功夫要做。

筆者曾讚揚新一屆政府在打擊樓價失衡上有較大的決心，亦較有對症下藥的方法。例如向非本港居民和以公司名義買入住宅物業徵收的買家印花稅，成功降低外地買家來港買樓的意欲。雖然筆者不只一次說明，外地買家不是推高本地樓價的唯一原因，但外地買家減少，起碼可減輕市場上供不應求的情況。

港人置業需求仍強勁

不過，買家印花稅不會影響本地居民對自置物業的需求。由於歷史新低的按揭利率讓人認為供樓負擔較輕，令暫時供得起樓的人增加，加上過去幾年政府難以壓抑急升的樓價，令部分準買家按捺不住要追入市，令住宅的需求維持高企。此外，銀行接近零的存款利率，令不少過往到銀行存款或投資的人，都進入樓市，買樓投資，令市場更供不應求。

所以，要全面壓抑樓價急升，除了要減少市場上的需求，也要增加供應。然而，政府對增加供應所下的功夫，較針對減少市場需求方面的少很多。從體諒的角度看，可以解釋是增加供應需要長時間才會見效，最快也要一五、一六年才會有樓宇建成。

「八萬五」陰影不敢重手

不過，政府也可能是故意的，因為對「八萬五」的經驗仍有戒心，調控樓價時不敢太進取。對政府來說，減少需求相比增加供應更易控制、亦較少風險，樓價不會因為需求缺少一部分而即時大跌；相反，增加供應較難控制，究竟增加多少才有阻嚇力？如果政策一出樓價即跌，是否應該持續？以上種種問題，在「八萬五」時期成為當時政府一個大包袱。

因此，筆者還是認為政府非不能也、實不為也，在增加供應上還是未落重藥。不過，相比上屆政府，本屆政府在穩定樓市上已較進取和較有承擔了。

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進邦滙理研究部總監 梁偉民