加按套現投資最怕樓價跌

陳小姐︰有人建議應趁現時超低按揭利率，將已供滿的物業加按，去買一些回報穩定並會定期派息的投資，從中賺取利息的差距。一來一回，回報可達每年2至4%。請問坊間是否真的有如此着數的投資？

答：近日確實聽到有銀行建議客戶可將已供斷的物業抵押，假設樓價500萬元，承做七成按揭，分十五年攤還，每月只還息不還本。將按揭所得的資金投放在每年派發紅利的儲蓄保單之上。

轉買儲保賺盡息差

由於現時按揭實際利率為1.8%（H+1.5%），相比起保單過去歷史每年派發4%的紅利，兩者相差2.2%，投資者因此可透過如此的「一按一買」，每年賺取2.2%的利息差距，以350萬元計，每年的利潤是7.7萬元。

筆者對於以上的投資，其實不太抗拒，因為它的原理和一般的「套息交易」沒有多大分別。事實上，這些套息的活動其實在很早期已經出現，而且亦十分流行。

舉例來說，如有投資者會向銀行借入低息的貨幣，然後買入高息的貨幣，從中賺取兩者息率之中的差價（日圓套息便是一例）；又或是有投資者會賣出發達國家的政府債券，然後買入新興國家的政府債券，從中賺取兩者之間息率的差距。

以上的投資出發點都是透過預測未來市場走向，從而賺取回報，成不成功，主要考投資者的眼光。不過，對於一般散戶，筆者覺得應要知道投資方法的運作機制和當中潛在的風險。

就以上述例子而言，投資者如果要賺錢，所需的條件是「保單所派發的紅利」必須高於「物業貸款的利息」。由於保單派發的紅利和物業貸款利息都是未知數和可以隨時變動，所以投資的第一個風險，就是物業貸款利率上升，和保單派發紅利率下跌。

投資期太長風險高

保單是有投資期的限制，投資者不可以只投資一段短時間，如果太短時間就取消保險的話，可能需要繳付離場費用。所以，投資者可能被要求十年、甚至是二、三十年的投資期。

如此長的投資期，樓價有機會下跌，投資者若資不抵債要補倉；另外，也有可能途中投資者有急事需要用錢，被迫要賤價變賣保單。

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