政府出招多門 物業炒作有路

俗語謂，世事如棋局局新。現今是樓市如戲齣齣絕，幾年來，面對高樓價群情洶湧、民意沸騰，政府出招遏市，每出一套招，市場就有新反應，炒作就上演新戲碼。豪宅無戲中下價樓登場，中下價樓謝幕工廈出演，工廈冷場後車位上場，這一切對應的是政府不時的出招。這一段貓捉不到老鼠的遊戲過程，體現了大勢鑄成、狂瀾難挽，致使政府陷於無奈的局面。

十月底出籠的加強版額外印花稅和買家印花稅，算是扼住了住宅炒作的要害，將炒作資金趕往車位買賣市場，錢多貨少，車位身價頓漲，發展商順勢大出貨。習慣上，車位被作為大業主的發展商視為非賣品，一是可長線收租，平衡經營收益；二是保留一定業權份額，維穩物業管理的話事權。面對車位史上最好價，也難免要錢不要貨，可說是價值投資取捨的衡量，買賣雙方要睇誰有眼光，誰笑到最後？

冷門到電單車位都賣，真是到了歷史一絕的光景，由住宅到電單車位，若全都賣清而且從未有過的好價，一浸浸的推演拜政府出招所賜，最辣的招數逼出了最後的清貨。甚至政府有需要加強監察，車位、電單車位的業權完好，防止本屬公共用地的地段，「畫」出來的假業權，留下糾紛的手尾。

只要業權不存在問題，至今物業的炒作是合理守法的，任何人無從置喙。如果說物業價格存在泡沫，有風險隱患，問題的根源始終還在土地供應上，土地供應緊張致使物業資產物少為貴。這是對政府土地政策失誤的一次市場報復，沒有多年前政府主導的暫停拍賣土地，改用勾地表強化關閘調控，就不會有今天物業資產飛沙走石的一幕。問題的解決之道，也不在於這樣那樣的招數有幾辣，而在於供應得以回升。

等到供應得以回升之時，樓市可能呈現新的營運模式。其實近期政策所設規限已日漸增多，限量、限呎、限簡（禁設豪華會所及裝潢）成為樓市邁向新建造規限的先聲。發展商理應敏感市道之變，其實深層原因還不止於供應，而是打造市民安居之所，豈能不適應市民購買力？關鍵在於市民收入已呈極度分化。

今後物業購買力主要來自後一輩的分支家庭，這些涉世尚淺的年輕準業主，收入緊貼全港收入平均線，供樓承擔能力脆弱，大多數首期還要父母積蓄墊出，不可忘記此輩婚戀組建家庭，日後還有養育子女的負擔，可見維繫高樓價與社會收入模式已逆變並不匹配，樓市何來穩健發展？況且史上少見的低息期恐怕是可一不可再，當前物業價格可持續大有疑問，樓市之變是勢在必然。

不能排除市場對豪宅仍有需求，本港既是面對社會貧富懸殊的現實，樓市解決中產及低收入人士的置業，亦應有面對富人的供應，因此樓市未來的形態，應當是分化的多元市場。政府感知在先，就應因應實際，保持市場的多元性，做到不同供應合理化，將樓市引向健康發展的新局面。