市場綜論：重慶樓價落後具潛力

內地十八大明天在北京召開，料十八大的施政核心將以保持十六大建設小康社會所設定的「2020目標」為主，城鎮化仍是重中之重。要從十八大發掘投資機會，就要了解中國城鎮化的過程和展望。

在改革開放之前，中國城鎮化的過程被長期抑壓。在一九五○年至一九八○年的三十年間，中國城鎮化率僅由11.2%升至19.4%，但全世界城市人口比重卻由28.4%升至41.3%。城鎮化落後最主要的原因，是在文革期間，大量知識青年「上山下鄉」。

文革之後，2,000萬「上山下鄉」的知青返城就業，農村出現剩餘動力，城市勞動密集輕工業迅速發展，中國城鎮化率大幅增長。根據中信証券國內研究部估計，在中國城市化進程第二個加速階段，即二○一○年至二○三○年之間，預期城市化率將由50%升至70%，約為每年新增1,750萬城市人口。

在城鎮化「30%至50%」的階段，主要模式為中小城鎮數量不斷增多；到了「50%至70%」的階段，會轉為「城市圈化」的發展模式，很多中小城市晉升為全國性大城市，人口轉移主要從小城市走向核心城市。

內地着重城市圈發展

十八大後出台的政策，會着重於區域性的城市圈發展。在城市化率接近50%時，中國第三產業生產效率的提升速度，已經超過第二產業，估計在「50%至70%」的階段，第三產業佔GDP的比重將超過第二產業。從結構上看，東部省份大多處於工業化中後期，城市化率超過50%，未來城市化將由第三產業帶動；中西部省份大多處於工業化中前期，城市化進程仍將由工業化驅動。

遵循「城市圈化」和「產業調整」邏輯，前五大最具潛力的「城市圈」先後次序為：

‧以重慶為核心的成渝城市圈；

‧以深圳為核心的珠三角城市圈；

‧以福州和廈門為核心的海西都市圈；

‧以長沙為核心的長株潭城市圈；

‧以上海為核心的長三角城市圈。

五大城市中，以重慶排在首位，但樓價卻相對落後，值得留意；筆者兩星期前曾到過重慶，發覺近年發展為眾多城市中最好的，極有潛力成為全國性大城市。

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中信証券國際執行董事 林一鳴