「買家稅」可嚇走外來買家

黃小姐︰請問對「新買家稅」有如何的看法？

答︰九月份在香港政府剛推出「港人港地」政策時，筆者已提出政府要有限地限制外資過量流入影響樓市的平穩發展，最有效的方法絕對不是「港人港地」，而是應該考慮推出「托賓稅」的可能性，即政府宣布的新增買家印花稅。

早在上世紀七十年代，美國經濟學大師托賓已提出「托賓稅」的理論，意思是向外地投資者徵收稅款，透過徵稅增加外地人在當地投資的成本，從而壓制外地資金流入，減少本地市場價格的波動。環顧全球，有實行「托賓稅」的國家和地區不少，如現時的巴西都有實行「托賓稅」。

樓價升25%始翻本

由於「托賓稅」是先向外地買家收稅，所以它所造成的阻嚇力絕對比早前某些人提議的「向買樓賺錢者徵利得稅」大好多。理由很簡單，新買家印花稅令所有外地買家一落實入市，就要先輸15%。即使樓價上升15%，還要輸2%，因為（1-15%）X（1+15%）≠1。加上標準印花稅、經紀佣金和律師費等成本，樓價可能要升25%才翻本。

對於一個合理的投資，本來一蚊賭博一蚊都已經不能說是吸引。現在新增買家印花稅將遊戲規則轉成更不利於外地投資者，外地買家自然會選擇不再進入香港住宅市場，尋找另一個有利可圖的地方。

但筆者不認為樓價會大跌。理由很簡單，因為每一次樓市大跌，都不會單單因需求下降而導致。樓價出現大跌，一定要供應突然大增才會發生。

香港的供應量會大增嗎？至少短期內，筆者的預測為不會。首先，現有業主的價格剛性是很強的。對於大部分業主，很少會因為擔心樓價跌少少就將物業拋售，這可能是因為自住的關係、可能是他們將住宅當作非常長線的投資、也可能是「磚頭文化」令他們相信「磚頭」是最保值。不管是甚麼原因，即使樓價有機會跌，或已經下跌中，大部分業主都會選擇持有死守。除非真的去到最後關頭，業主沒能力供樓而被迫變賣物業。

政府「有心」穩樓市

政府雖然有心想增加供應，但由於上一任政府在土地開發及增加住宅供應的工作做得太少，所以即使新政府有心有力，亦不可能在短時間內提供足夠供應量。

現時市場上買家少了，但不至於樓價會即時出現大跌。不過，政府今次還是值得讚，因為過去的幾個政策，都反映到新政府是「有心」、「有思考過」，如何去穩定香港的樓市。

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