以辣招換時間 置業難未解決

港府兩大辣招突襲樓市，市況被一下打窒，由此評估辣招好使言之尚早。正如額外印花稅甫出，亦一度有良好反應，在供求基本條件未改下，樓價反而更加癲狂。當前兩辣招待市場參與者，對措施調適後，才能評估效果。總體看，既然政府自認是「非常時期非常措施」，顯見得還有些「心虛」，自恐偏離自由市場精神，其實措施着眼於打壓短期需求，正如有評論所指，是當局無能力增加供應，而逼出來的「非常措施」，只是希望為恢復供求平衡贏得時間。

房屋政策贏得時間恢復供求平衡，只是治樓市手段，根本目的是讓市民可以安居樂業，安居尤以讓市民置業為首，因為政府更加缺乏公共資源，去滿足市民安居需求。然而，兩大辣招觸及的只是贏得恢復供應的時間，並未能解決置業難，因為一方面樓價飆到很高水平且居高不下，另一方面供樓負擔已超收入五成。

真正解決市民置業難，只有兩個方向：一是市民能大幅提高收入，二是樓價降到適合的水平。目前這兩條仍難以實現，先看前者，經濟表現決定大幅提高收入不可能。本港外向型經濟備受國際環境影響，外圍普遍處於高債務、低增長的環境，冀經濟高增長形同幻想；本港又是偏單一型的經濟，過分倚重的地產金融，恰恰是當前最具風險的產業。海外跨國銀行現時大力裁員，正是本港經濟前景不看好的先兆，指望經濟向好大幅提升收入來解決置業難不切合實際。

再看後者，樓價降到適合水平亦機會未現。從客觀條件而言，未具備促使樓價大降的條件，一方面眾所周知的銀根寬鬆環境可能中長期化，熱錢氾濫及通脹預期，可以繼續承托高樓價；另一方面本港供應之憂尚未化解，儘管關乎供應量的開工量、落成量有望增加，但未足以達致供求平衡。更有不同的研究指出，本港土地匱乏，可解決的增量有限，甚至還可能出現斷層，顯示存在着「無米之炊」的困擾。實際上，政府拓地建屋阻力很大，解決土地短缺的能力並不看好。

同時，偏單一型的經濟模式，造成投資缺乏門路，使樓市的投資需求很大，尤其供求失衡而致租金升上高位，更為刺激投資需求增加，只要不是短炒圖利，較長線的投資，兩大辣招根本不放在眼內。換言之，目前樓市需求，由用家（包括上車及換樓）與投資需求合成，勢頭甚為洶湧難遏。

兩大辣招不是解決置業安居的鑰匙，且會造成諸多負面作用，最不樂觀的情況，可能因為兩大辣招，結合形勢帶來市場偏頗的判斷，造成業主惜售，進一步縮減二手供應，令樓價出現乾升更上一層樓。樓市的需求是實在的，不但樓價高造成置業難，租金亦因樓市被扭曲飆上高位，讓市民安居無從，解決置業難更顯得不容迴避，市民因經濟不佳而貧困化，或者樓價高企無法上車，最終一窩蜂求助於公屋等公共資源，政府同樣面臨無地可用的困境。