以地換地減少紛爭

特首提出多項新房屋政策，引起市民討論。最近有論者提出在新界東北地區採用「公私營合作模式」，引起各方注意，包括地產商。眾所周知，現時政府以城市規劃改變土地用途，需時較長。另一方面，從最近經驗得悉，政府收地屢遭地區人士（如菜園村及紫田村村民）強烈反對，因而拖慢收地過程及土地發展。究竟在收地賠償過程中出現了甚麼問題？

賠償未計發展潛力

在理想情況下，經專業人士評估的賠償金額包括土地的所有權益，十分公平。但實際上，地主未必同意地價相等於估價。因此，過往政府的收地賠償方案未能滿足受影響的地主，原因是估價未有計算土地的發展潛力，即使土地可能在短期內開發。事實上，又有沒有其他賠償方案呢？

其實，在六十至八十年代香港發展新界區新市鎮時，政府曾採另一種賠償方式，即甲／乙換地權益書制度。政府現可考慮經修訂的甲／乙換地權益書制度來代替現金賠償方案，以地換地。相信這制度有助加快收地，減少賠償金額引起的爭拗。

換地權益提高效率

政府可基於這個制度，推出經修訂的甲／乙換地權益書。甲／乙換地權益書條款列明權益書持有人可於日後適當日子換取建築用地的比例。由於並沒有兩幅完全相同的土地，政府可藉交換土地的建議吸引受影響人士而收回私人土地。例如，過往政府如想收回一幅佔地五平方呎的農地，可向地主發出乙類換地權益書，承諾地主將來可以換取兩平方呎建築用地。

筆者建議政府調整修訂甲／乙換地權益書制度下的換地比例，以縮短收地過程，及避免土地業權人、地產商及其他人士提出的法律訴訟。

誠然，沒有完美制度能夠完全滿足各方。但是，對有意保障土地發展潛力的土地業權人而言，建議修訂的甲／乙類換地權益書制度是現金賠償的替代方案，亦可減少地產商、中產人士、地主及村民與政府間的對立。

英國皇家特許測量師學會外事務委員會委員 宋梓華