收緊按揭不應阻人換樓

財政司司長早前指出，本港樓市正處於冰火之間，風險日增，呼籲有意置業的人士要量力而為，政府會密切留意市況，有需要時會毫不猶豫推出進一步的措施，確保樓市健康平穩發展。但財爺強調，若再出招，將以盡量不影響首次置業的市民為大前提，究竟甚麼措施可以不影響首次置業的市民？那麼計劃換樓的市民又可以怎樣？收緊按揭真的能對症下藥？

由○九年起，政府從2,000萬元以上的豪宅市場入手，逐步收緊按揭，當時措施甫出台，新取用按揭貸款額連續五個月下跌，最終跌至不足200億元，其後一○年再兩度收緊按揭，不過影響相對較短暫，市場只需兩至三個月已消化有關消息。政府去年中進一步將物業按揭收緊至中上價物業，由於涉及用家市場，受影響層面即時擴大，市場的購買力迅速被鎖緊，新取用按揭貸款額連跌八個月至最低不足100億元水平。措施推出至今接近一年，影響力持久未散。

筆者認為，去年的收緊按揭措施已收到降溫之效，不過只局限於物業的成交量，而樓價在用家主導的市場下，仍然穩步發展。究其原因，收緊中上價物業的按揭成數波及用家市場，令中產人士的購買力明顯下降。

中產受害 樓價乾升

現時只有購買600萬元或以下物業的人士才有機會獲取高達物業市值九成的按揭貸款，若樓價達700萬元或以上，不但未能借足七成按揭，亦不符合按揭保險計劃的資格，提升中產人士換樓難度，首期需增加一成，涉額數十萬元計。除非有充裕的資金，不少人寧願一動不如一靜，造成物業市場不如以往「貨如輪轉」，在貨源短缺及供求失衡的情況下，促使樓價進一步上升。

若要對症下藥，大前提應該是不影響換樓客而非上車客，此舉有助推動市場的上流動力，但更直接的方法仍然是增加土地供應。值得注意的是，既然財爺認為現時外圍經濟波動，現階段決策理應更為審慎，避免過度調控嚴重影響樓市。