樓價乾升 未來難大漲

馬小姐︰在政府推出一連串打擊樓市政策下，今年樓價仍然明顯上升，是政府政策沒用、還是樓價還未完全反映市場上的利好因素，所以政府怎樣壓也壓不住？

答：根據中原城市領先指數，樓價在今年一月經歷一個小幅調整後，在二月開始出現明顯反彈，年初至今錄得約7%的升幅。若按地區計，港島區升幅最高，達12%；九龍區升5%；新界東和新界西分別上升7%和8%。若單計樓價升幅，反映樓市仍然火熱，政府的壓抑樓市政策好像對穩定樓價沒有太大作用，究竟事實是否如此？

低息因素難再谷樓價

我認為現時的樓價偏向於「乾升」，多於因為基本因素利好而上升。若觀察一下樓市的成交數字，可以發現整體成交量根本追不上樓價的升幅。舉例來說，三月份樓市成交明顯反彈，二手成交達9,000宗，今年首季二手成交有14,490宗，每月平均約5,000宗。但如果由去年七月開始計算，過去三個季度平均每月成交量僅4,000宗，比二千年至今的每月平均5,400宗少近三成。

事實上，觀乎現時樓市面對的正反因素，樓價要在現水平再大幅上升，難度十分大。支持樓價繼續上升的利好因素包括低息環境持續及就業情況理想，但樓價在現水平下，單靠「低息」推動樓價再大幅上升的可能性愈來愈小，因為從用家的角度出發，即使按揭息率維持低企，現時供樓負擔比率已處於頗高水平。

供樓負擔計算欠全面

根據部分地產代理公司的計算，現時供樓負擔比率只是40%左右，還容許進一步大 幅上升，但筆者認為他們的計算當中，有一些假設未能完全反映現實，所以在此重新訂下假設，讓讀者更明白當中的計算方法︰

假設︰

一個2至4人家庭買入一個500呎單位

單位平均呎價︰5,500元

家庭每月收入︰20,500元（2011年香港家庭收入中位數）

申請按揭比率︰70%

貸款年期︰20年

貸款息率︰2.5%

每月還款額為10,201元，供樓負擔比率為50%，而50%是銀行普遍定為危險界線的指標。所以，除非港人工資大幅上升，否則即使低息環境能維持更長的時間，其引發樓價上升的效用，其實在之前幾年已花得七七八八。

當然，有人認為樓價可以不理會基本因素，純因外資流入而在現水平繼續大幅上升。但若樓價大幅脫離用家可負擔能力，樓價不就已經進入泡沫階段？九七年的例子值得大家借鑑。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc