里昂驚青地產股避五年

候任特首梁振英將於七月上任，里昂證券認為，這意味着本港樓市於牛市時，實施熊市土地供應機制，額外助長樓價不正常時期結束，又認為○○至一○年期間，儘管本港樓價上揚，但主要地產股複合總回報，平均每年只有6至8%，直言未來五年沒有太多理由繼續持有地產股，給予地產發展股「減持」投資評級，同時大削新鴻基地產（00016）目標價23%。

王震宇「唱反調」看升

不過，Bricks & Mortar地產分析員王震宇「唱反調」，認為市場對梁振英的樓市政策過分憂慮，相信他不會一面倒遏抑樓市，由於不少發展商已轉型，預期地產股折讓率會重返歷史平均水平，意味會有10至20%上漲空間。

里昂表示，○○至一○年間，本港住宅樓價累漲66%，期內寫字樓及零售物業租金，各自上漲76%，本港零售銷售增加74%，然而期內主要地產股如恒地（00012）、新地等，平均每年總回報率只有約6至8%，較被動的盈富基金（02800）每年5%回報率略高。

新地目標價勁削23%

該行直言，本港地產發展股及物業代理股均要避開，因為盈利已見頂，而且增長開始放緩，給予恒地、信置（00083）、嘉里（00683）「跑輸大市」投資評級，即使新地維持穩定派息，更大削目標價23%至100元，維持「跑輸大市」投資評級，但看好九倉（00004）及恒隆地產（00101）等。

里昂又表示，預期未來十年本港樓價會繼續上揚，但隨着樓市政策更主動，預期漲幅會減半。不過，該行改變原先未來十二個月住宅樓價下跌15%預測，變為預期漲8%，扣除年初至今漲幅，估計今年餘下時間樓價還有4%上漲空間，明年樓價則假設會漲1.5%，後年則下跌5%，二○一五年維持平穩。該行又預期，未來十二個月寫字樓租金會下跌15%，但因首季已下跌10%，相信下半年寫字樓租金會見底，而零售物業租金則預期漲10%。

黃元山：北水退傷樓價

中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程兼任講師黃元山認為，內地經濟正放緩，從最近當局擴大人民幣匯率波幅可見，經濟改革已達臨界點，未來內地利率及匯率會逐步走向市場化，這將導致利率上揚，繼而減少市場流動性，來港投資物業熱錢會減少，中長線而言，將導致本港樓價下跌。

穆迪預期候任特首梁振英上任後，會改善市民生活，並藉此協助本港發展為更具持續性的經濟增長模式。由於樓價指數未下跌，根據過往經驗，不排除政府會再出手干預樓市。