實質需求支持樓價上升

「差餉物業估價署」公布《香港物業報告2012》，預測明年住宅落成量達1.493萬個單位，是二○○六年以來的新高，比較今年的最新預測落成量逾1.18萬單位，增幅達25.6%。報告亦指出，私人住宅的入住量為1.14萬伙，按年同比上升42%，空置率由二○一○年的4.7%，回降到與二○○九年相若的4.3%，亦是多年來的低位，顯示住宅市場實質需求上升，在預測供應增加而實質需求亦上升的動態狀況下，對未來樓價的走勢，可以作不同的解讀。

私樓落成不足萬伙

上述官方數據顯示，去年私樓落成量為9,450單位，同比跌30%，較該署去年預測的1.067萬單位減少11.4%，加上去年空置率回落，報告指去年除第三季樓價錄得回落外，全年樓價均上升，第四季樓價同比更上升12%，租金則全年同比升8%。去年下半年市場成交大幅縮減，跟歐美不景、銀行收緊樓按及SSD等種種原因有關。至於供應方面，數據顯示原來實質落成量減少，而實質住屋需求上升，這是近期小陽春「價升量跌」的基本原因。

除了預計去年的落成量有上述落差外，「報告」原本在去年預測今年的落成量為1.37萬單位，今年亦把這個預測調低為1.1888萬單位，下跌了13.2%。為何官方一年前的數字與最新「預測」有出入？應該不是署方一年前作過分樂觀估計或數據有誤，筆者向建築師朋友了解，港府近年賣地條款要求的條件增多，發展商要全部滿足要求才可取得滿意紙，所需時間自然較預期長，可能因應這因素延後了預計新樓落成的時間。相對來講，空置率的調查較實在，不是預測數字，空置率急降表示實質入住率大幅上升，反映房屋需求現狀。

供應達標要等幾年

港府去年已察覺供求失衡，開始增加供應直接推地出售，同時引入限量限呎條款，並重訂每年供應量2萬伙的目標，去年開始出售的住宅地，現已進入發展及建築階段，預計最快明年至後年落成，即是就算明年仍未達2萬伙供應，後年或以後，仍會有較充足市場供應，屆時供求趨向較平衡，配合「新居屋」及「置安心」計劃推出，樓價將會較平穩發展。

署方預測今明兩年供應量分別約1.2萬伙及1.5萬伙，比較二○○二年至二○○六年的1.65萬至3.1萬伙，皆屬低水平。無疑眼前今明兩年合計，比每年2萬的指標，數字上出現1.3伙供應短缺，短期內要穩定樓價，仍要靠抑壓需求的措施如限按及SSD等，可幸明年中小型單位供應比例達91%，並且位於新界新市鎮的佔87%，加上繼後新增限呎盤推出應市，對紓緩中小型單位樓價有幫助。