物業投資 買新樓較划算

馬小姐︰多年前買下的物業剛好供完，現打算再買一個物業作投資之用，請問我應該買新落成的樓盤好，還是買價格較低的舊樓好？哪一種較着數？

答：對於不少買樓用作投資的買家，他們都有相同的問題，就是在決定投資物業時，究竟應該買租金回報率較高的舊樓，還是應該買升值潛力較快的新樓？

舊樓收租回報勝新樓

一般來說，若單從以租金回報率計算，舊樓的租金回報率相對比新樓的租金回報率高。因為以同樣呎數計，雖然新樓的租金往往比舊樓的租金多一截，但新樓的價格卻比舊樓多一「大」截，所以比較起來，新樓的租金回報率遠遠不及舊樓的租金回報率吸引。舉例來說，以一個500多呎的單位計算，位處北角的新樓呎租33元，每月租金1.8萬元，而同樣位處北角的舊樓，租金可能只有1.2萬元，相差都幾遠。但樓價呢？新樓動輒過萬元一呎，樓價要500萬至600萬元。舊樓呢？約300萬元左右。算一算，新樓的租金回報率約3.5%，而舊樓的租金回報率約5%。

對於一些收租經驗豐富的投資老手，他們甚至會買入一些更舊的唐樓單位，再將單位分拆分租出去，經此方法，租金回報率甚至可以高達10%。

不過，針沒兩頭利，由於配套、折舊、保養維修等因素，舊樓的升值潛力卻一般比新樓差很遠、甚至有些舊樓是沒有升值能力可言。在樓市大升市的時候，這個差距尤其明顯。當然有個別的例外，如港島區的太古城、和富中心等。但筆者所講的舊樓，並不是指這些香港區的老牌大屋苑，因為它們的價錢根本就和新樓沒分別。

「又要馬兒好，又要馬兒不吃草」，世間上哪有這麼完美的事，所以投資者只可二擇其一。

不過兩者之間，筆者認為沒有絕對的誰優誰劣，也不能說投資新樓或舊樓較可取，因為兩者的投資目的不盡相同。買新樓是追求樓價的升值，而買舊樓更多是追求較高的定期回報。就好像買股票一樣，新樓像增長股，股息少、市盈率高，但公司業務有機會大幅增長，股價有機會可以大幅升值；而舊樓就像公用股，股息高，市盈率低，但公司業務平穩，增長緩慢，沒有驚喜。

買新樓追求樓價升值

不過，筆者認為，若樓價不是處於不合理水平的話（筆者認為現今樓價是不合理），買新樓還是比買舊樓較划算，因為筆者對香港經濟充滿信心，加上香港作為內地對外橋頭堡的角色相信短期內仍可維持，樓價長線計還是有不錯的升值空間。

雖然新樓是比舊樓少收一點租金（以租金回報率計），但升值潛力的差距足以抵銷這小小的負面因素（而且對短線的投資者，租金的多少甚至未必是考慮的因素之一）。

所以，除非你一開始就打算長期持有物業收租，否則，新樓還是較划算。

進邦滙理研究部總監梁偉民

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