商廈租價高企 皆因供應失誤

香港「擊敗」倫敦，成為全球寫字樓租金最高的地方。有關研究揭示，去年香港高檔寫字樓租金飆升兩成八，每呎年租金高達九十七點一一英鎊，折算月租每呎約九十七港元。報告對此的分析指出，全球金融服務業重心轉移亞洲，讓香港寫字樓租金漲幅，凌駕於所有成熟金融中心。儘管這個消息以正面的語氣披露，但並不能讓香港感到光彩，當寫字樓租金攀上全球最高後，香港的成本劣勢經已凸顯，金融服務業落戶亞洲，選擇的目光將難免轉向新加坡。

其實個多月前，已有報告揭示了香港寫字樓貴租的現實，相關數據指香港優質寫字樓平均呎租更高達一百五十九元。即使引用港府差估署的資料，甲級寫字樓平均呎租也為一百零七元之數，按年大升三成三。有心人比較歷史數據發現，本港商場平均呎租更跨越九七年高峰，是當時的逾兩倍，拋離住宅與九七的租價比較。這都是些滯後數據，但多數分析所指認為，租金高企會維持一段時期，至少上半年都不可能回落。

情況讓人感受到，在住宅熾熱之後，商廈冒起的灼人熱浪，其熱力更甚於住宅。毫無疑問，與住宅遏不住的升浪一樣，肇因在於此前土地供應的斷層。雖然政府官員從不承認供地斷層，但事實勝於雄辯，如今寫字樓等商廈樓價、租金高企的現實，即是供應失誤的證明。政府年來匆匆增加土地供應，也就是在為過往的供應失誤「補鑊」。最典型的就是「起動九龍東」計劃，大增寫字樓總樓面五千八百萬呎以期救駕。

據香港黃金五十創辦人林奮強表示，即使港府銳意增加商業樓面供應，依然不足以補回過去數年嚴重供應不足情況。上述表示也說明，供地斷層的事實，是政府無法砌詞抵賴的，所謂「起動九龍東」計劃，實則是喚醒沉睡了十多年的啟德發展區。該區地皮長期投閒置散，不公開列入規劃，也顯見供地斷層非因無地可用、開發困難，根本就是人為的決策缺失造成。

繼住宅造成供應短缺，樓價怎麼壓都壓不住後，市場忽然顯現商業、零售、酒店用地全都緊絀，成為物業租金狂飆的根源所在。這種情況對本港競爭力，造成整體性的損害，相當一段時期內，本港物價難以按壓下來，與此也有莫大的關係，可以說，本港全面捱貴租的禍害，正由全民被迫無辜承受。

無論港府如何罄盡「家底」，除了「起動九龍東」外，還包括政府機構搬遷騰出靚地，以及大舉活化工廈等增加供應。所有這些努力，都無法在這幾年起到平抑樓價、租金的作用，本港貴租尚有排捱。另一方面，雖然有關供應缺口難填，迫使政府大規模增加供應，但由於從一個極端走向另一極端，難以合理評估需求量，又恐防庸官決策矯枉過正，鬧出個忽然過剩來。因為金融危機後續發展莫測，商業需求的遠期前景無法準確估計，需求波動的風險也是存在的。