遏樓價勞而無功 居住難勢必惡化

港府出盡法寶遏樓市，招數一輪接一輪，樓市現狀又如何？雖然買賣出現膠着狀態，但樓價並未降下來，零星成交表現出來的「劈價盤」，只是叫價偏高的回歸；賺價成交、多個睇樓客搶盤仍不時發生，無疑清楚顯示在現有招數打壓下，樓價降不下去，主要是遠水近火的調控格局始終未改。

政府公布的私人住宅施工、落成、一手積存量，又一次印證短期供應無從改善。上季私宅施工量大升六成八，但落成量大減逾六成三，為近三年新低。這對數據給出的啟示，就是供應在遠、緊缺在近，看不到短期趨向均衡的勢頭。

今年頭兩季，私宅施工量也不外是七千五百伙，若下半年保持這一水平，全年也不過一萬五千伙，與業界共識的供應至少二萬伙仍有距離，何況積壓的需求仍大隨時釋放，基本決定了短期供不應求的態勢。政府預計，未來三到四年間共可提供五萬六千個住宅單位，大致年均萬五伙上下之譜，意味着即使按政府的擘劃，實盤供應短缺還得維持三至四年。

政府一手造成的土地供應斷層，惡果逐步浮現，尚難見到供求平衡、回歸正常的前景。不幸的是，本港樓市供應短缺，適逢美國經濟不佳，聯儲局須保持低息環境，甚至第三輪量化寬鬆蠢蠢欲動，意味着利率有利於催谷熱錢入市，可能量寬將湧現更多的流動性，再加上通脹短中期無從消退，也使樓價易升難跌。

政府打壓樓市，刻下倚重兩手：一是限呎地，二是建居屋。政府在東涌推出最大規模的限呎地，表明了倚重的取態，限呎地旨在增加小型單位的供應，針對幫市民置業上車而來，但若樓價降不下去，小型單位都賣豪宅呎價，效果也就枉然，無助緩解置業難。

政府被迫復建居屋，即使宣布復建，也要到十月才定案，再由覓地、興建到落成，還不知是哪年哪月的事情，對樓價只能算是憑姿態靠嚇，未必有實質效果。限呎地與復建居屋這兩股「遠水」，明顯對眼下樓價毫無威脅可言。靠有效的政策去緩解置業難，可說還在畫餅充飢。

置業難未解決，租住難卻升溫，隨着供應短缺及通脹火上添油，住宅租金大幅攀升。租市冒起內地學生客新勢力，以預付一年租金，搶租中小型單位，加劇盤源短缺。「劏房」大行其道，凸顯低下階層租住的困苦，官員為高樓價、置業難找下台階時，勸市民買不起樓的，大可以先租樓住，然後儲錢買樓。現在市民連租樓都吃力，遑論儲錢買樓。

政府以遠水救近火，以慢打快的政策理念去遏樓市，勞而無功之餘，以致市民買樓買不起、租也租不起，居住難惡化漸成氣候，造成了重大的民生難題。難題得不到解決，反過來又會加深政策困局，使政府管治威信江河日下。