申請「逆按」 諗埋通脹

陳先生︰本人今年七十歲，單身，現手持一個價值300萬的物業。於報章看到「逆按揭」的消息，請問甚麼是「逆按揭」？我是否合資格申請？

「逆按揭」（亦稱安老按揭）計劃源於歐洲，後來北美、澳洲等地爭相倣效，推出有關產品及服務。

「逆按揭」是一種財務安排，主要對象是年長的業主，計劃是要業主將手上的物業抵押予銀行以套取現金，可選擇一次性提取款項或定期（如每月）提取款項，用以應付生活所需。將物業抵押給銀行後，業主可以繼續於物業居住，直至百年歸老為止。

套現額取決3要素

「逆按揭」在外地發展多年，但一直沒有金融公司在港推出類似計劃，直至今年，香港按揭證券公司才推出此計劃，名為「安老按揭」，測試市場對「逆按揭」的反應。

根據按揭證券公司提供的資料，參加者每月可提取款項金額取決於三個因素︰

1. 參加者的年齡︰參加計劃時年紀愈大，每月可領取的款項愈多；

2. 參與一人計劃，或是參與二人計劃︰一人計劃每月可領取的款項較二人計劃為多；

3. 所選擇收取年金的年期，可分為十年、十五年、二十年或終身︰選擇收取年期愈短，每月可領取的款項愈多。

以陳先生為例（七十歲），他手持的物業價值300萬，參加一人計劃並選擇終身收取年金，他每月將可收取9,300港元（3,100x3），直至百年歸老為止。

物業市值勿超800萬

對於按揭證券公司「安老按揭計劃」，參加者需要符合一些要求，例如︰

1. 參加者必須年滿六十歲；2. 用作計算貸款之物業價值上限為800萬港元，如物業的價值超過800萬港元，有關的安老按揭之計算會等同物業價值為800萬港元的安老按揭；3. 物業樓齡不可超過五十年；4. 參加者必須於申請安老按揭前接受安老按揭輔導。

所以，陳先生絕對符合計劃的要求，但應否申請該計劃，筆者有以下建議︰

1. 中途退出或得不償失︰以陳先生手持物業的價值，若今天參加「逆按揭」，每月可領取9,300元的收入。陳先生要先計算清楚自己每月衣食住行，和有可能需要的醫療開支，計清楚每月領取款項是否足夠才考慮申請，因為若計算錯誤而要中途退出的話，是要支付退出費用。

2. 要計算通脹因素：另外，由於每月領取款項是固定的。參加者必須考慮通脹因素，因為每月所領取的款項，十年後、二十年後可能會被通脹所侵蝕，令購買力大減。