置業前衡量財務能力

洪先生︰今年年初至今，本人一直想置業，但礙於樓價飆升，令置業計劃一拖再拖。如今政府推出新印花稅令樓市出現調整，想問現在是否一個合適的買樓時機？

自政府大幅提高印花稅起，樓價和成交量均出現顯著回落，令不少未能圓置業夢的香港人，重現能達成心願的曙光。究竟今次政府出手打擊樓市，是小市民置業的一個佳音，還是一個糖衣陷阱？筆者沒有一個絕對的答案，答案要視乎大家的心態和在財務上的能力。

首先，雖然樓價自政策推出後有約5至10%的調整，但現時樓價和今年年初或去年年中相比，仍有最少20至30%的距離，不少屋苑的樓價亦高過九七年的水平。雖則有人認為香港經濟在過去十三年有不少增長，樓價重返九七年水平根本不足為奇，但觀乎現時香港人普遍收入水平，若現今按揭利率不是處於歷史新低，相信能輕易擔起買樓重責的人為數不會太多，所以即使近日樓價確實出現調整，但價格是否已返回合理水平，真是見仁見智。

雖然很多人認為買樓的目的是安居樂業，但在整個人生計劃裏面，筆者認為買樓不算是一個必需品，因為要解決住的需要，不一定要買樓，其實租樓都可以。對於是否需要買樓，我有以下兩個看法︰（一）買樓是為滿足「住」的話，它就是一個「消費」，消費根本沒有值得或不值得，所謂千金難買心頭好，就正如有人會花費過百萬元買一套音響，在很多人眼中是不值得的，但對於愛好音響的發燒友，他們根本不覺得有問題，所以若果你認為一個穩定居所十分重要，而買樓是為了滿足這個需要的話，那麼只要你找到一個你喜愛的物業而你又負擔得起的話，買平點買貴點根本不太重要。

安居投資不能混談

不過，對於大部分香港人，我相信他們買樓的目的不止限於滿足「住」的需要，還包含︰（二）投資或想賺錢的目的。正如曾蔭權所言，香港經常發生一個怪現象，就是當樓價上升時，大家就很想買樓，令置業需求大增；但當樓價下跌時，大家就好像不再有住的需要，頓時市場上置業需求突然消失。筆者認為這現象十分合理，因為買樓本身就是一個投資，是否投資當然取決於投資能否賺錢，虧本的投資誰會做（買樓和其他投資一樣，能否賺錢取決於大家對後市的分析、有否持貨能力、能否把握入市和出市的時機等）？

讀者不應將滿足住的消費和希望賺錢投資混為一談，消費就是消費，不可能要求有回報，有的話也只能算運氣好；投資就是投資，要對後市有足夠的分析和了解（如政府往後的政策是否會進一步打壓樓市？利率環境會否逆轉），更要確保自己有足夠的持貨能力，即使短期看錯市，也有能力持貨等待市況改善。

讀者如有任何理財置業的疑問希望梁偉民先生解答，歡迎電郵至：property@on.cc