先看平均樓價，當中自然離不開涉及層面最廣的中小型私人住宅物業，包括實用面積少於四十平方米、實用面積介乎四十至近七十平方米，以及實用面積介乎七十至近一百平方米的三大類別。以這三類住宅為基礎，再按港、九及新界區分，在過去一年樓價升勢非常凌厲，雖然新界區的升勢不及港九，但幅度亦有兩成或以上，而各區的四十平方米以下小型上車物業，升幅更是最突出。另一方面，港島及九龍區住宅樓價，與新界同類物業相比，差距在過去一年全線擴大，幅度可達五成。

至於住宅平均租金的變化則有些不同，同樣以上述三類私人住宅為基礎，過去一年，新界區住宅租金升幅，明顯跑贏港島及九龍，與平均樓價的變化剛好相反。其中又以新界區中型住宅單位的租金升幅最誇張，超過三成，而小型單位的租金則上升約一成七。值得注意的是，港島及九龍區的住宅租金，與新界區的差距全線收窄，幅度普遍減少幾個百分點，與樓價的分區差距擴大剛好相反。

從以上的「縱向」及「橫向」分析，揭示出來的是市況絕非健康。特區政府曾經說過上車一族如無力在港九置業，大可選擇新界區，但樓價經過大幅追落後之後，在新界上車的難度變得更高。而且，就算有幸勉強上了車，想遷往九龍及港島居住，看到樓價差距不斷擴闊，大可不用妄想了，因為這條傳統的「升級階梯」已不復存在。另一方面，如暫時不想做業主，打算先租樓住，港島及九龍區的租金本來就不便宜，新界與市區的租金差距又收窄，負擔絕不輕鬆，「買轉租」的緩衝效用成疑。

面對買又難、租又難的處境，相信不少人還是寧可捱得辛苦一點，亦想盡快上車，可惜現時置業的風險不小。根據差餉物業估價署公布，私人住宅市場整體回報率不斷下降。如以股票作比喻，就是市盈率愈來愈高，猶如一隻高增長股，長遠而言，要不是回報不斷上升，要不就是資產價格向下靠攏。現在置業十足炒作一些高增長概念股。

當然，整體樓價及租金指數與九七高峰仍有一段距離，正是特區政府堅持樓市沒有泡沫、未見瘋狂的原因。不過，只要細心分析，不難看到個別環節已嚴重失衡，上車及提升居住環境的機會愈見渺茫，如政府不在土地供應及發展規劃方面盡快做工夫，便等於把上車一族趕入窮途。