溫總話了解蝸居苦況，但不斷看到地價達60億至70億元人民幣的天價地王，刷新拍賣紀錄，內地市民對高樓價怨氣愈來愈重。兩會後，中央終於再出手對付囤地炒家，國資委下令78間非房地產為主央企，退出房地產市場，僅保留16間主攻房地產央企。

常言道：「上有政策、下有對策」，筆者第一個想法是，非發展商央企大可利用非主要股東的合作形式繼續玩落去。當然，新政策下，至少財力較民營地產商擁有壓倒性優勢的央企，未來在拍賣場必定收斂，難再透過高價競爭地王推高樓價。

留下16間主攻地產的央企，以及一眾民企，可以估計有助地皮成本合理化，對留得低的發展商的建屋毛利，長遠應該有正面幫助，令中國房地產市場發展更為健康。

16間央企名單，當中有股民熟悉的名字，例如中國建築工程總公司，即是香港上市中國海外（00688）的控股機構。這間在港上市且市值最大的內房企業，剛剛公布○九年度業績，純利74.69億元，較○八年大幅增長47.9%，業績是大行預期的中上限。集團透露，去年合共購入12幅土地，新增可供發展樓面1,210萬方平米，總土儲量增加至3,055萬平方米，以預期未來兩年落成及銷售樓面500萬至600萬平方米，可以看到，即使不再買地，也足夠五至六年的興建需要。

龍頭優勢更趨明顯

曾經有老行尊以唔多科學的比較方法，話內房股前途無限，他形容內房股正經歷七、八十年代像香港地產業的高增長模式，而且香港人口700萬，論市場深度無法同內地13億人口比較，行業總產值大得多之外，也可容納更多出色地產商；睇見中海的業績，令筆者回想前輩所言非虛，睇番去年中海物業銷售收入達363億元，已經是香港地產龍頭新地（00016）169億元的一倍有多。

中海市值1,385億元，以去年盈利計，歷史市盈率18.5倍，是資產淨值420億元的2.3倍。看慣香港地產股一倍左右市帳率的，可能會嫌中海估值太高。

當然，龐大隱藏公允值未浮現，似乎已成為內房股慣例，君不見中海每股資產淨值5.1元，每股可以賺到0.916元，股東資本回報率高達18%；相比新地○八/○九年度，每股賺4.04元，股東資本回報得4.7%，可以反映直接以資產溢價多少去衡量，並不公平。姑勿論如何，新政有利行業龍頭及土儲豐厚者，中海會是必然之選。