一時說畸形、一時說正常，豈不是自相矛盾？其實絕對沒有矛盾。中小型住宅走向豪宅化已存在一段長時間，近年變得特別明顯。這裏所指的豪宅並非像傳統豪宅以地域來區分，而是樓價比同區二手貴一大截，成為該區的樓王。當然，豪宅化還是會帶動二手樓價上升，但與相近物業比較，兩者的價格仍會保持相當比例的差距，不可能在短時間內拉平，正是市場分層化的特徵。

目前的市場分層化完全是政府一手造成，由於土地供應長期不足，住宅落成量往往較預期少一半，新盤走高檔化路線是市場力量使然。土地供應有限，地價及建築費用均是固定成本，要創造更高的溢價，自然是把產品升級。就如廠商把一般的消費品變身成奢侈品，專攻不同檔次的市場，物以罕為貴，所以發展商買地出價積極進取，其實是另有盤算，是另一種市場價。

市場分層化絕非甚麼新鮮事物，例如很多知名品牌都會限量發售，圖書出版也有精裝與平裝之分，香港樓市毫無疑問也是朝着這個方向走。這些新進豪宅會否在短時間內帶動同區的二手樓價大幅上升呢？答案是未必，因為客源不同。不妨打個比喻，高級食肆與大眾化食肆可以並存，是針對不同層面的客源。不過，當市場只側重單一層面發展時，長遠來說便不健康。

首先，新盤供應有限，必定會走豪宅化的發展模式，將會慢慢改變市場平衡。其次，價格變化會有傳染性，令市場區隔變得愈來愈模糊。當然，銷售及定價策略可以大躍進，如同上世紀九十年代的樓市黃金時期，但普羅大眾的負擔能力不會如此。在以往高通脹年代，實質負債會隨時間貶值；現在則不同，收入高增長的年代已成過去，否則市場分層化也不會那麼顯著。

解鈴還須繫鈴人。政府必須增加土地供應，這並非為遏抑樓市或打壓樓價，而是令市場平衡發展，滿足不同層次的需求。一年只有少量新盤落成，連最基本的需求也滿足不了，發展商專攻溢價較高的檔次，完全是人之常情。市場供求不平衡，當遇上特殊經濟環境時，例如金融海嘯後熱錢蜂擁而來，結果必定人心惶惶、一擁而上。