港股大跌反應過敏

或者，聯儲局的確擔心金融市場會錯意，認為加貼現率等於加息的前奏，理事Elizabeth Duke隨即出來解畫，強調聯儲局只係希望銀行由貼現窗，轉向私人貨幣市場，包括同業拆借取得資金，不致於長久倚賴聯儲局，提供緊急流動性需要。

對於港股昨日的反應，筆者都有點意外，道指前晚升83點，觀乎亞洲時段，場外期貨跌幅不過介乎80至90點，只係抵銷周四之升幅，但港股卻像預知華爾街插水一樣，帶頭急跌2.6%。市場對美國退市的虛怯，低成交下承接力不足，才是跌市元兇。姑勿論如何，就業市場未見明顯復甦，通脹依然溫和下，美國低息期可能仲會持續一段日子。

下星期一，焦點肯定盡落將軍澳地皮拍賣會上，香港五大地產商全部在區內有發展項目，為宣傳為增加土儲，相信拍賣會上都有一番競逐，市場估計最後成交價，會比底價20億高三至七成，約26億至34億元之間，即每呎成本3,570至4,670元之間，單是地價就拍住同區二手樓價錢。

最近港府針對豪宅瘋價，先限制按揭成數，再傳新財政預算會加印花稅，實行雙管齊下落重藥，但就恢復定期賣地，增加土地供應的建議上，取態明顯保守。事實上，「八萬五」摧毀性政策，香港經濟衰足六年，特區政府對過激的壓抑樓價政策有所顧忌，始終大部分港人最大儲蓄，仲係落在中小型物業身上，樓市一旦崩潰對財富的骨牌效應非同小可。

市帳率處吸引水平

高地價政策限制了土地供應，香港新樓落成量由九九年高峰期每年3.5萬個單位，跌到近年1.2萬至1.5萬個，地產商要維持利潤在一定水平，惟有提高毛利，也形成近年唔豪唔賣的大趨勢，因為豪宅可以提供較理想的利錢。

但講到底，香港唯一唔憂土儲短缺的，僅得港鐵（00066），手上大量上蓋物業發展權，大量靚項目等待其他發展商合作發展。如果計及上蓋項目潛力，不到1.4倍市帳率是頗吸引的水平，至少和歷史市帳率1.34倍相距不遠，退市風如果令股價進一步回落，港鐵會是首選。