08/01/2010

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銀行水浸無出路 按息鬥低非吉兆

熱錢持續湧入,令本港樓市從谷底大幅反彈,雖然本港去年新增按揭表現理想,惟未能解決銀行體系持續「水浸」的困局,銀行為資金尋找出路,繼續搶攻傳統存貸業務,再次打起按揭搶客戰。從業主的角度看,樓按息率當然愈低愈好,但從整體社會的角度看,按揭利率偏低,對樓市長遠的健康發展,以至金融體系的穩定性並無好處。

事實上,本港失業率仍在高位徘徊、打工一族薪酬並非全面調升,但樓價依舊亢奮飛揚,與實體經濟表現差距愈走愈遠,原因是全球政府以新泡沫挽救已爆破的泡沫經濟,令扭曲的資產市場變得恍似正常。銀行業當然理解目前本港經濟畸形發展,也知道爭相搶佔按揭市場,只會令業界在樓按業務的利潤攤分得更薄更少,箇中風險,不說自明。銀行飢不擇食,其中一個合理解釋,就是暫時仍未有其他更好的貸款業務選擇。

金融海嘯來襲,樓市受傷重創,但在危機還未完全消退之前,樓市就以意想不到的速度恢復元氣,成為投資者最熱衷參與的領域之一,特別是豪宅市場,去年更不斷出現天價成交個案,令人嘖嘖稱奇。本港住宅熱炒成風,熱錢流入推波助瀾,固然是一大因素,但最根本原因,是銀行提供超低按揭利率,大大降低樓市買家的資金成本。

事實上,單靠低息及熱錢流入,而未有實質經濟支持的樓市,去年開始由谷底高速反彈,吸引投資者入市,例如去年七月新取用按揭貸款高達二百六十億元,創十二年新高,若以單月計,較九七年時更高。金管局當時已開腔呼籲市民小心,樓市開始現炒風。以銀行界一向審慎的作風,發出炒風初現的警示,意味着炒風已甚熾熱,亦即是樓價走勢已與實質經濟脫鈎,銀行承按的風險亦逐步增加。

目前樓市看似樂觀,其實基礎並不穩固,須知熱錢快來快去,不會長期投放在一個市場,銀行的低息優惠也是權宜之計,業界不可能長期以一至兩厘的按息水平經營下去。雖然全球經濟的復甦步伐尚未穩定,不明朗因素仍多,但不可忽略的是,各國已或明或暗地部署退市策略,利率前景易升難跌,再加上會否有財金官員判斷錯誤,令復甦前路受阻,亦無人能料。銀行業在樓價高企時以低息鬥搶樓按,只會增加重蹈美國覆轍的風險。

從投資的角度來看,在低息時期有餘錢買樓收租是合理的選擇,但仍需量力而為,要充分考慮本身的還款能力,更不可視銀行低息搶客為市場常態,歸根究柢,因為提供按揭貸款的銀行有「磚頭」作抵押,承受風險始終有限。倘經濟一旦再次逆轉,樓市重陷下降軌道,置業者要承受的風險和代價將會非常沉重,無可奈何地成為負資產一族,甚或破產一族。