回顧第三季，全球不動產證券市場延續升浪，其中澳洲、歐洲及美國累積漲幅達兩至四成，表現較香港及新加坡強勁。至於未來不動產市場投資如何選擇？筆者認為，景氣復甦初期，由價格被低估帶動的強勁反彈，並不令人意外，但中長期而言，價格上漲的動力是否延續或能否走得長久，還是得回歸基本面，而經濟發展的趨勢與企業財務結構健全度則可作為判斷之依據。
本港有公寓式豪宅賣出每呎7萬元的天價，比全球有最昂貴大樓之稱的英國倫敦「海德公園1號」售價還貴了18%，經濟勢力東移的現象可見一斑，也直接在香港樓市顯現。
本港樓市復甦力強
事實上，今年以來，香港樓價回升了25%，已經相當接近去年六月的高位，而分區來看，九龍及新界地區則已率先回到一九九八年中的水平，整體樓市復甦的動力頗為強勁。
另一方面，雖然近日香港政府要求銀行將價值2,000萬港元以上的住宅物業貸款成數，由目前的七成降至六成。抑制熱錢持續流入樓市，可能會衝擊投資者短線對地產股的投資信心，然而豪宅購屋者一般多以現金支付，而且2,000萬港元以上住宅僅佔今年首九個月總成交量2%，因此，該政策對整體樓市的實質衝擊應有限。再者，根據香港政府公布的數據顯示，截至今年九月底住宅供應量僅4.7萬戶，為○四年以來最低水平，預計住宅供應短缺將繼續支撐香港樓價。
留意收益兼顧風險
投資不動產相關證券要參考房地產增值效益，又要兼顧風險，並有兩個很重要的考量點：第一，收益率是否吸引，分別比較全球各區域一○年REITs預期配息殖利率，新加坡高達6.6%，全球居冠，其次為香港5.7%，比日本及美國的5.4%及5%來得高；第二，需注意財務體質是否穩健，以全球各區域REITs及不動產企業淨負債相對盈利比（net debt/ebitda）為標準，已發展國家包括日本、英國、美國及澳洲等地，債務槓桿普遍偏高，顯示新興亞洲地產證券的財務結構相對較佳。
筆者認為，由於不動產證券市場自今年三月大幅反彈，短線或面臨調整。但基於寬鬆貨幣政策的影響，對於亞洲不動產景氣的看法依然樂觀，而且仍有為數不少資產及管理質素佳、價值面具吸引力、股價相對淨資產價值有10至20%折讓的公司，具長期投資優勢。