這一波按揭減息戰始於年初，銀行高層例必公開表示按息下調空間有限，卻不斷把息口調低，非把生意爭到手不可。原因很簡單，經濟環境欠佳，工商業貸款需求大減，只好全力爭奪向來被視為最安全的住宅按揭。適逢過去幾個月大量熱錢流入香港，令銀行體系結餘屢創新高，為減息戰提供大量彈藥，但同時亦帶來風險。

首先，熱錢充斥下，銀行同業拆息跌至近乎零，水平之低前所未見。可是，按揭貸款的年期往往長達十幾二十年，銀行靠拆借短錢應付資金需求，存款基礎較低的銀行尤其如此，容易出現資金錯配風險。對銀行來說，最理想自然是以拆息為基礎的按揭，一定程度上可把拆息回升的風險轉嫁客戶。不過，目前的按揭主流仍然是以最優惠利率為基礎，以五月份的數據為例，比例高達七成，當中有超過一半是最優惠利率減二點五厘或以上，一旦熱錢流走導致拆息上升並追貼最優惠利率，便會出現所謂的「息率基準風險」，銀行隨時虧損。

其次，低按息無疑可令有意置業的人更易達成願望，但供樓負擔減輕，不排除會吸引一些負擔能力有限的人入市。由於供款年期長，利率會隨着時間而改變，同樣有錯配風險，一旦利率回升或樓價回落，對供樓人士肯定有壓力，反過來亦增加銀行面對的風險，美國的次按風暴便是一次慘痛教訓。

金管局總裁任志剛在六月初的《觀點》專欄中，重提七成按揭上限的緣起，指出住宅按揭向來是銀行營運的主要風險環節之一，是否意有所指呢？在最近幾年，每當樓市升溫，銀行大打按揭戰，任總都會透過他的專欄提示風險，二○○五年及○六年皆如是。無獨有偶，在任總表態之後，樓市亦開始進入整固階段，今次會否歷史重演？

市場上有不少意見認為，本港樓市從年初開始強勁反彈，是拜超低息所賜，即是按息愈減，樓價便愈升。不過，根據過往的經驗，樓價持續穩步上升，往往亦是加息周期的開始，兩者走勢高度相關，因為加息代表經濟升溫，而強勁的經濟則對樓價帶來支持。換言之，減息帶動樓價上升，反而是個「非常規現象」，未必會持久，要不是利率很快跟着回升，要不就是樓價出現調整，令兩者回復平衡。無論出現哪一種情況，對銀行及供樓人士都有風險，監管機構適時提示風險實屬無可厚非。