財星Column：下半年房地產政策處空窗期

對於當前房地產市場的判斷，各種當事人截然不同。比如，對於房地產開發商來說，看到五月份以來住房市場回暖，又開始把房價逐漸往上調；對中央政府來說，對於正在反彈的房價壓力倍增，總是時不時放出訊號，房地產宏觀調控態度堅決，現有的儲備政策隨時都可能出台；對股市來說，其反應則十分悲觀。八月二十日，房地產板塊開盤遭遇全面下跌，一度跌幅達到2.56%，板塊134個股票全綠，最終收報於6,871.31點，跌幅為0.93%，創二○一二年二月十五日以來新低；而對於住房購買者來說（無論消費者還是投資者），則以為二○○九年國內住房市場的歷史又會重演，不少消費者恐慌性進入市場而投機炒作又在捷足先登等。

而住房市場不同當事人對市場作出不同的判斷，很大程度基於對房地產政策變化的預期，特別是對下半年房地產政策變化的預期。那麼下半年國內住房市場政策會出現甚麼樣的變化？又會走向哪裏？其判斷的基點又是甚麼？這些都是當前住房市場十分關注的問題。

首先，從房地產市場的情況來看，儘管從五月份以來，國內不少城市住房銷售開始大幅上升，房價開始出現反彈，但是一至七月份，全國的住房開發投資及銷售，其增幅全面回落10%以上，而住房開發投資增長的回落，一定會影響到整個社會固定資產投資增長及經濟增長。這是目前國內經濟增長下行的主要原因之一，也是全國許多與住房市場關聯較大的行業出現全面產能過剩的原因之一。但是，面對這種情況，中國政府並沒有因此而改變當前房地產宏觀調控政策，對房地產宏觀調控的態度仍然十分堅持，要求全面遏制住房投機投資需求，讓全國房價水平要回歸理性。

房產稅試點影響微

早些時候，為了穩增長，央行下調存款準備金率及減息，讓不少城市的住房市場銷售與價格又開始回暖，房地產市場預期開始逆轉，整個市場以為國內的房地產宏觀調控會進一步放鬆，甚至於有人認為現有的住房限購與限貸令會逐漸取消。但實際上，其情況並非如市場所預期的那樣。即使國務院住房督查組回京之後，有消息傳出全國性房地產稅將可能在全國展開試點，但是該政策出台要有不少的基礎條件準備，政策要出台仍然要有一個較長的時間。

而且，從上海和重慶房地產稅試點的情況來看，不僅房地產稅徵收的稅率只是象徵性的（比如上海的房地產稅稅率為0.4%至0.6%；重慶為0.5%至1.2%），所收到稅收總額十分有限（重慶二○一一年的房地產稅總額為1億元（人民幣．下同）左右，為整個重慶財政總收入2,900億元的0.04%；而上海二○一一年房地產市場總額為3億元左右，為上海財政總收入3,430億元的不到千分之一），而且徵收範圍有限，從而使得這種房地產稅徵收對住房市場影響十分有限，更談不上對遏制高房價起作用了。

早些時候，財政部長謝旭人明確提出，下半年財政部門將嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環節和持有環節相關稅收徵管，抑制投機投資性購房需求。但是，就目前的情況來看，下半年房地產宏觀調控政策，基本上會處於空窗期，即政策變動的可能性不會太大。

例如對住房市場影響最大的央行貨幣政策，早些時候十分進取，既幾次下調存款準備金率，又連續不對稱減息，不過，這種進取正是當前住房市場價格反彈的主要原因所在。因此，面對遜於預期的經濟數據及未來經濟形勢的不確定、面對住房市場價格反彈，下半年央行不會貿然地動用貨幣政策工具，更不會頻繁動用貨幣政策工具，更多的是靜觀其變，以便實現經濟穩增長與房價回歸理性之間的平衡。不過，就當前的情況來看，兩者是十分衝突的，要實現這種平衡並非易事。

在這種情況下，下半年的住房政策變化，將面臨很大程度上的空窗期，即房地產政策基本上會維持現狀，變化的概率不會太高。即使有新的政策出台，這些政策對市場的影響與衝擊都會很小。國內房地產市場未來發展思路與變化，房地產新政策之出台，估計要到二○一三年新一任政府上任之後。