新樓高溢價 舊樓實惠

陳先生︰本人打算現時買樓，由於自住，不太介意未來樓價是升是跌。現時手上有兩個選擇，一個是十年樓齡的老牌屋苑，面積650呎，售價500萬元；另一個是剛開售新樓盤，面積450呎，售價同樣是500萬元；我究竟應該買哪一個較好？

答：首先，陳先生沒有提供兩個單位的地點、樓層、觀景、屋苑規模等，所以筆者難以比較買哪一個單位較好。

陳先生的問題衍生了筆者心中的一個疑問，就是現時新樓盤，相比起鄰近的樓宇，為甚麼可以貴那麼多？即使只是一街之隔，現時開售的新樓盤可以比舊屋苑貴三至五成，甚至更多，究竟原因何在？筆者試圖將原因歸納為以下幾點：

新盤多配套 質素未必高

（一）新舊區別

新與舊的區別，在於一手永遠比二手值錢。這道理放諸四海皆準，如買車、買名牌手袋等。事實上，不少人對新樓確實有種情意結，願意花多點錢買入新樓，原因可能是認為第一手入住，不用擔心上手業主的情況。

（二）比較用料

不少人認為新樓盤用料一般較舊屋苑優勝，這點筆者未必完全認同。筆者認同雖然外觀上新樓一定比舊屋苑優勝，但用料、手工、耐用程度等，是否新樓一定比舊屋苑好，筆者認為要看實際情況而定。因為過去聽到不少新樓業主投訴，收樓時單位質素有欠妥當，也有入住後單位質素急速轉壞的情況。

（三）屋苑配套

屋苑配套相信是另外一個考慮的地方。由於時代進步，人對住的要求愈來愈高，不少新樓盤都有包裝豪華的會所和休閒設施，這些成本當然會在樓價上反映。

（四）具虛榮感

十幾二十年前，社會上會公認某些地區是豪宅區、某些是中產區、某些是較高收入或較低收入家庭入住的區份，但今天，香港在地理上好像再沒有豪宅與非豪宅地段之分，不論是甚麼地點，地產商總能將屋苑包裝成豪宅般華麗出售。於是，出於虛榮感的引誘，業主便乖乖願意多花錢在新樓上。

筆者舉一個現實的例子，如新樓盤在舊區內興建，由於舊區一向缺乏大型和有規模的屋苑，新樓盤推出即時鶴立雞群，可算是區內罕有的新建和有設施的樓盤（相比起附近的舊樓或舊屋苑），但單以舊區地段來說，即使樓盤建得再靚，筆者也很難相信它是傳統豪宅或高級住宅級數吧。而筆者卻發現它的售價，平均呎價差不多要10,000元。

呎價貴五成不值得

若我是陳先生，我決不會多花30至50%去買新樓，即使它有多美麗、多豪華，30至50%的溢價實在是太貴了，因為單位大門裏邊才是自己的地方，而會所、大堂等地方即使再靚，都是公家的，不值得付那麼多溢價去買。有錢的話，我寧願將資金拿去買更大呎數，至少可以住得寬敞一些。